Áreas na promoção imobiliária

 

A utilização indevida ou confusa de terminologias relativas às áreas dos imóveis é uma prática infelizmente recorrente em muitos panfletos de promoção imobiliária, como o exemplo ilustrado na imagem. Esta prática, ainda que por vezes decorra de ignorância técnica, é algumas vezes utilizada de forma deliberada para induzir em erro os compradores, levando-os a sobrevalorizar o produto imobiliário. O resultado é um mercado menos transparente, onde o consumidor final toma decisões com base em informações deturpadas, e onde os princípios de boa-fé e lealdade negocial ficam comprometidos.

No exemplo apresentado, verifica-se uma total ausência de rigor técnico na forma como as áreas são designadas.

No artigo “A área útil e os portais imobiliários”, que agora reproduzo, eu escrevi sobre a noção de área útil.

Foi um artigo que suscitou muitas visitas, só num dia passou as 4900, pelo que acredito que as temáticas que abordam as várias áreas utilizadas no imobiliário, em Portugal, são do interesse global. Nesse sentido, abordarei neste artigo outras noções de área, também importantes para quem trabalha no imobiliário.

Essas noções de área são explicadas em dois documentos distintos.

Temos, desde logo, a área bruta privativa e a área bruta dependente, que são descritas no Código do Imposto Municipal de Imóveis. De acordo com este documento:

“A área bruta privativa (Aa) é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção, a que se aplica o coeficiente 1.”

“As áreas brutas dependentes (Ab) são as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas, desde que não integrados na área bruta privativa, e outros locais privativos de função distinta das anteriores, a que se aplica o coeficiente 0,30.”

Estas noções permitem-nos ter uma boa perspetiva de uma fração mas, na verdade, têm uma aplicação efetiva no âmbito da fiscalidade.

As áreas de aplicação no imobiliário são as que constam num documento conhecido de todos, que é o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU):

“Área bruta (Ab) é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício.”

“Área útil (Au) é a soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas”

“Área habitável (Ah) é a soma das áreas dos compartimentos da habitação, com excepção de vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos e outros compartimentos de função similar, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas.”

Propositadamente, escrevi no início do artigo, a negrito e sublinhado, a palavra Portugal. A razão é que estas noções, veiculadas pelo RGEU, noutros países, podem ter definições diferentes.

Daí a importância das International Property Measurement Standards para o perito avaliador de imóveis certificado, por diversas vezes abordadas neste forum, nomeadamente no artigo “Áreas…”.

As IPMS são um conjunto de padrões internacionais para medir a área dos imóveis, aspeto sempre crítico no trabalho do perito avaliador de imóveis. Foram desenvolvidas por uma coligação de organizações profissionais, incluindo a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) e a International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC). Fornece uma metodologia coerente e transparente para medir imóveis em diferentes mercados e regiões. Destina-se a melhorar a comparabilidade e a fiabilidade da informação imobiliária e a melhorar a qualidade e a consistência das práticas de avaliação e gestão.