O risco na avaliação de imóveis.

O International Valuation Standards Council (IVSC) publica regularmente documentos chamados Perspective Papers, que têm como objetivo fomentar o debate e aprofundar a reflexão sobre temas relevantes no âmbito da avaliação, sobretudo na sua ligação com as International Valuation Standards (IVS). Estes documentos não substituem as normas IVS, nem possuem força vinculativa, mas oferecem orientação técnica, contextualização e exemplos úteis para o perito avaliador de imóveis certificado. Servem como complemento às normas, promovendo boas práticas e estimulando o desenvolvimento profissional dos avaliadores imobiliários.

O mais recente destes documentos, publicado em maio de 2025 com o título “Getting the Process Right: Exploring Valuation Risk under IVS”, centra-se no conceito de risco de avaliação (valuation risk), que é definido como a possibilidade de o valor estimado não ser adequado ao fim a que se destina, devido a falhas ou insuficiências no processo de avaliação.

 

O IVSC sublinha que é fundamental distinguir entre dois conceitos que muitas vezes se confundem: o risco associado ao processo de avaliação (valuation risk) e a incerteza do valor (value uncertainty). O primeiro diz respeito à qualidade do processo (por exemplo, erros nos cálculos, pressupostos inconsistentes ou falta de fundamentação), enquanto o segundo se refere à variabilidade natural do valor em função das condições de mercado, características do ativo ou outros fatores externos.

 

Neste Perspective Paper, o IVSC apresenta vários exemplos concretos de situações que podem gerar risco de avaliação, agrupando-os em quatro categorias principais:

 

-Erros de cálculo, como:

        //Cálculo incorreto dos fluxos de caixa;

        //Aplicação errada da taxa de atualização;

        //Cálculo inadequado do valor residual.

 

-Inconsistências nas estimativas, como:

        //Previsão de crescimento elevado das receitas sem correspondente aumento de capital investido;

        //Uso de fluxos de caixa antes de impostos combinados com uma taxa de atualização após impostos;

        /Inclusão de taxas de crescimento de longo prazo sem previsão de reinvestimento necessário.

 

-Falta de fundamentação dos pressupostos, incluindo:

        //Expectativas de crescimento em mercados maduros sem justificação plausível;

        //Melhoria de margens sem análise da relação entre preços e custos;

        //Ausência de explicação sobre a capacidade de criação de valor a longo prazo em mercados concorrenciais.

 

-Erros de julgamento profissional, que ocorrem especialmente quando:

        //Se aplica um modelo simplificado a um ativo complexo;

        //O avaliador não possui formação ou experiência suficiente;

        //Há enviesamentos inconscientes ou decisões sem a devida análise critica profissional.

 

O documento chama ainda a atenção para os fatores que agravam o risco, como a complexidade do ativo avaliado, a pressão do tempo, a multiplicidade de avaliações simultâneas e a falta de procedimentos de controlo de qualidade.

 

Para mitigar o risco de avaliação, o IVSC recomenda:

-O reforço das políticas internas e da documentação dos procedimentos de avaliação;

-A valorização da experiência e formação dos avaliadores;

-A adoção de práticas de revisão interna, análise crítica e validação cruzada dos resultados;

-O recurso a auditorias de modelos ou a especialistas externos, sempre que necessário.

 

Concluindo, este Perspective Paper reforça que a credibilidade do valor estimado depende da qualidade do processo que o origina. O risco de avaliação não pode ser eliminado por completo, mas pode – e deve – ser minimizado através do cumprimento rigoroso das IVS, do exercício responsável do julgamento profissional e da implementação de boas práticas de controlo e documentação. Trata-se, no fundo, de garantir que o valor estimado é fiável, apropriado e útil para quem dele depende para tomar decisões.