Localização do imóvel: porque dois imóveis na mesma rua podem ter valores estruturalmente distintos

Localização do imóvel: porque dois imóveis na mesma rua podem ter valores estruturalmente distintos

É frequente encontrar, em relatórios de avaliação, peças processuais ou até decisões judiciais, a afirmação de que dois imóveis são comparáveis por se situarem “na mesma rua”. A expressão é simples, aparentemente objetiva e transmite uma ideia de equivalência imediata. Contudo, do ponto de vista técnico e económico, esta associação é, muitas vezes, enganadora. A localização do imóvel não é um atributo administrativo nem uma coordenada isolada. É um conjunto de condições que se manifesta de forma desigual no espaço urbano, mesmo em distâncias muito curtas. Ignorar esta realidade conduz, não raras vezes, a conclusões de valor pouco consistentes, ainda que formalmente bem apresentadas.

Localização do imóvel e a falsa homogeneidade da rua

A rua é uma referência útil para identificar um imóvel, mas é uma unidade demasiado grosseira para caracterizar a sua localização económica. Muitas ruas apresentam troços com funções urbanas distintas, níveis de procura diferentes e perceções de mercado claramente assimétricas. Num mesmo arruamento podem coexistir segmentos consolidados e valorizados, zonas de transição e áreas marcadas por usos menos compatíveis com a função dominante. A continuidade do nome não corresponde, necessariamente, a continuidade de valor.

Micro-localização do imóvel: onde o valor realmente se constrói

É à escala da micro-localização do imóvel que muitos dos fatores determinantes do valor se tornam evidentes. Dois imóveis contíguos podem apresentar diferenças relevantes apenas pela sua posição relativa no quarteirão, pela forma como se relacionam com o espaço público ou pela sua orientação. A exposição solar, o grau de privacidade, a relação direta com o passeio ou com uma via de maior tráfego, bem como a proximidade imediata a determinados usos, influenciam a perceção de utilidade e, consequentemente, a disposição a pagar.

Proximidade física e localização funcional do imóvel

Outro equívoco comum consiste em confundir proximidade física com equivalência funcional da localização do imóvel. Dois imóveis separados por poucas dezenas de metros podem servir públicos diferentes, integrar sub-mercados distintos e responder a expectativas de utilização não coincidentes. Estas fronteiras não constam de plantas cadastrais nem de regulamentos, mas manifestam-se de forma clara nos preços praticados e na liquidez dos ativos.

Localização do imóvel e seleção de comparáveis

Na avaliação imobiliária, a localização do imóvel tem, para o perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM, impacto direto na seleção de comparáveis. A proximidade geográfica, por si só, não garante semelhança económica. Um imóvel situado na mesma rua pode ser menos comparável do que outro localizado a maior distância, mas inserido num contexto funcional semelhante. Quando esta distinção não é feita, surgem ajustamentos sucessivos destinados a corrigir diferenças que são, na realidade, estruturais, enfraquecendo a fundamentação do valor.

Consequências da localização do imóvel na fundamentação do valor

A não consideração adequada da localização do imóvel fragiliza a avaliação. Diferenças de preço que parecem incoerentes à primeira vista são, muitas vezes, perfeitamente justificáveis quando se analisa o posicionamento concreto de cada ativo. Em contexto judicial ou negocial, estas omissões expõem a avaliação a críticas legítimas e evitáveis.

Conclusão

A localização do imóvel não se esgota na morada nem no nome da rua. Dois imóveis situados no mesmo arruamento podem integrar realidades económicas distintas e, por isso, apresentar valores estruturalmente diferentes. A análise da micro-localização não é um excesso de rigor. É uma condição necessária para que a avaliação reflita o funcionamento real do mercado e seja tecnicamente defensável.

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Perguntas frequentes sobre localização do imóvel

Dois imóveis na mesma rua devem ter o mesmo valor por metro quadrado?

Não. A localização do imóvel, analisada à escala da micro-localização, pode justificar diferenças estruturais de valor mesmo em distâncias muito curtas.

É aceitável usar comparáveis mais distantes se a localização do imóvel for semelhante?

Sim. A semelhança funcional da localização do imóvel é frequentemente mais relevante do que a proximidade física, desde que devidamente justificada.