Exatidão na avaliação imobiliária: 5 erros frequentes
Uma avaliação imobiliária produz sempre um valor único. Este é um requisito normativo e regulatório: em avaliações para crédito hipotecário ou para efeitos legais, o resultado é uma opinião de valor única. A questão não é se apresentar um ponto único ou um intervalo. A questão é qual o nível de arredondamento adequado para esse ponto único, dado o rigor da evidência disponível. €150.000 pode ser mais honesto do que €148.750 se a base não justifica esse nível de detalhe.
Se três atributos são suficientes para justificar o valor (localização, área e estado de conservação, por exemplo), adicionar quatro, cinco ou seis atributos adicionais não aumenta o rigor. Aumenta a aparência de rigor enquanto multiplica a incerteza. Cada ajustamento tem uma margem de erro associada. Compor seis ajustamentos com bases de evidência fracas produz um resultado que parece mais elaborado mas é mais instável do que um resultado baseado em três ajustamentos bem calibrados.
A IVS 103 estabelece que o objetivo é encontrar o método mais adequado, não o mais complexo (parágrafo 10.04). A IVS 104 exige que cada input seja justificável com evidência de mercado verificável (secção 50, parágrafo 40.04). Um ajustamento sem evidência de mercado não cumpre este requisito e não deve entrar no modelo.
Comunicar €148.750 quando a evidência justifica uma distinção entre €145.000 e €150.000 é o exemplo mais direto de falsa exatidão. O nível de arredondamento adequado depende da qualidade e quantidade da evidência. Em mercados com comparáveis escassos, arredondar a €5.000 ou €10.000 é frequentemente o mais honesto e o mais defensável.
Cada ajustamento deveria assentar em evidência de mercado que permita calibrá-lo. Um ajustamento por orientação de 2% deve poder ser sustentado por pares de transações que diferem apenas neste atributo. Quando essa evidência não existe, o ajustamento introduz ruído com aparência de análise. O princípio da parcimónia é a ferramenta para distinguir os atributos com suporte de evidência dos que não têm.
A IVS 106 exige transparência sobre abordagens, métodos, inputs e julgamento profissional (parágrafo 10.01). Parte desta transparência é o nível de arredondamento do resultado e o seu racional. Arredondar de forma adequada e declarar esse racional é parte do reporting correto, não uma concessão ao rigor.
A IVS 105 (Valuation Models) exige que o modelo seja adequado ao propósito e que as suas limitações sejam identificadas e documentadas (parágrafo 40.06). Um modelo com seis fatores de ajustamento parcialmente calibrados não é mais rigoroso do que um modelo com três fatores bem calibrados: é apenas mais opaco.
Quando a evidência é insuficiente para suportar o resultado com o grau de confiança habitual, a resposta normativa não é apresentar maior granularidade. É declarar MVU nos termos da VPS 6, secção 2.2(o), do RICS Red Book Global Standards (dezembro de 2024), em linguagem qualitativa específica. A omissão, quando exigível, pode tornar o relatório misleading (VPS 6, secção 2.2(o), parágrafo 4).
Dois avaliadores avaliam o mesmo imóvel com os mesmos comparáveis. O primeiro aplica ajustamentos por localização e estado de conservação (os dois atributos para os quais tem evidência de mercado) e apresenta €150.000, arredondado à dezena de milhar. O segundo aplica sete ajustamentos, incluindo orientação e tipo de fachada sem evidência direta, e apresenta €148.750.
O segundo aparenta ser mais rigoroso. Mas a base factual é idêntica. A diferença é apenas a aparência de exatidão. O primeiro relatório é mais defensável porque os seus ajustamentos são verificáveis. O segundo não o é, precisamente porque a granularidade adicional não tem suporte.
- Para cada atributo de comparação, identificar a evidência de mercado que o calibra. Sem evidência verificável, eliminar o atributo.
- Aplicar parcimónia: usar o número mínimo de atributos suficiente para justificar o resultado.
- Realizar teste de sensibilidade. Se a variação de ±2% num ajustamento incerto altera o resultado em mais do que a granularidade pretendida, reduzir o nível de detalhe.
- Arredondar ao nível que a evidência suporta e documentar o racional no relatório (IVS 106).
- Avaliar se as circunstâncias configuram MVU (VPGA 10, parágrafo 2.1). Em caso afirmativo, declarar em linguagem qualitativa específica nos termos da VPS 6, secção 2.2(o). Não substituir por granularidade reduzida.
A IVS 103 orienta para o método mais adequado, não o mais complexo (parágrafo 10.04), e admite que um único método bem fundamentado é suficiente (parágrafo 10.05). A IVS 104 exige que cada input seja justificável e que inputs inadequados tornam a avaliação não conforme (parágrafo 40.04). A IVS 105 exige que as limitações dos modelos sejam documentadas (parágrafo 40.06). A IVS 106 exige transparência no reporting, incluindo o nível de granularidade e o seu racional (parágrafo 10.01). O RICS Red Book Global Standards (dezembro de 2024) estabelece a obrigação de declarar MVU qualitativamente quando o grau de incerteza excede os parâmetros habituais (VPS 6, secção 2.2(o); VPGA 10).
Artigo de João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM. Conteúdo de caráter informativo.
Um valor arredondado com honestidade é mais defensável do que um valor aparentemente exato sem evidência que o suporte. A exatidão numa avaliação imobiliária não se mede pelos algarismos do resultado: mede-se pela solidez da base que o justifica.Referências normativas
João Fonseca
- IVSC - International Valuation Standards Council: IVS 103 Valuation Approaches, IVS 104 Data and Inputs, IVS 105 Valuation Models, IVS 106 Documentation and Reporting. International Valuation Standards, efetivas desde 31 de janeiro de 2025.
- RICS - Royal Institution of Chartered Surveyors: VPS 6 (secção 2.2(o)), VPGA 10. RICS Valuation - Global Standards (Red Book Global Standards), dezembro de 2024.
Sem comentários: