A avaliação de imóvel em herança e partilha

A avaliação de imóvel em herança e partilha é uma avaliação retrospetiva com propósito legal. A data de referência é a data de óbito, não a data em que a avaliação é realizada. Este artigo descreve as 4 questões essenciais para qualquer processo de partilha que envolva imóveis.

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A data de referência: a data de óbito

A data de avaliação efetiva num processo de herança é a data de óbito do titular. O valor a determinar é o valor de mercado que o imóvel tinha nessa data, não o valor atual. A IVS 101 define a data de avaliação efetiva como o momento ao qual o valor se refere. Numa avaliação retrospetiva para herança, o avaliador reconstitui as condições de mercado desse momento com base em transações registadas antes ou na data de óbito e índices de mercado históricos.

Valor de mercado vs Valor Patrimonial Tributário

Surgem frequentemente dois valores diferentes: o valor de mercado estimado pelo avaliador à data de óbito, e o VPT calculado pela Autoridade Tributária. O VPT serve de base de tributação do IMT nas transmissões por herança, mas pode não refletir o valor de mercado à data de óbito. Para efeitos de divisão justa entre herdeiros, uma avaliação de mercado independente com data de referência à data de óbito é o instrumento mais adequado.

Quando os herdeiros discordam do valor

A contestação do valor deve incidir sobre argumentos técnicos: comparáveis inadequados, ajustamentos sem evidência, data de referência incorreta ou dados factuais errados sobre o imóvel. Uma divergência de expectativa sem argumento técnico identificado dificilmente altera o resultado. Em contexto judicial, a avaliação com melhor sustentação técnica e documental tende a prevalecer.

Os desafios específicos da avaliação retrospetiva em herança

Evidência histórica limitada. As transações disponíveis à data de óbito podem ser escassas. O avaliador deve trabalhar com a evidência disponível nessa data, não com transações posteriores.

Mercado alterado. Quanto mais distante a data de óbito, maior a probabilidade de o mercado ter mudado. Esta diferença de valor não é um erro: é a consequência correta da data de referência.

Imóvel não inspecionável nas condições da data. O avaliador não pode inspecionar o imóvel nas condições em que estava à data de óbito. Deve reconstituir o estado com base em documentação disponível e declarar as limitações no relatório.

Valor para a partilha vs valor para transação futura. O valor determinado para a partilha é o valor de mercado à data de óbito. Se os herdeiros pretendem transacionar o imóvel após a partilha, é necessária uma nova avaliação com data de referência atual.

Referências normativas

IVSC: IVS 101 Scope of Work; IVS 102 Bases of Value (para. A10.01); IVS 106 Documentation and Reporting. Efetivas desde 31 de janeiro de 2025. RICS Valuation - Global Standards (Red Book Global Standards), dezembro de 2024. Código do IMI, artigos 38.º a 46.º; Código do IMT.

João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM. Leitura completa no artigo original.