Quando é tecnicamente legítimo contestar

Contestar uma avaliação imobiliária com base técnica exige uma análise melhor, não apenas um número diferente. A contestação válida identifica erros específicos de metodologia, dados ou pressupostos. Este artigo descreve os 5 argumentos técnicos mais sólidos e como distinguir uma contestação fundada de uma discordância de valor.

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Quando é tecnicamente legítimo contestar

Existem três tipos de situação: erro técnico real (comparável inadequado, ajustamento sem evidência, dado factual errado), julgamento profissional diferente dentro da margem esperada, e expectativa não alinhada com o mercado. Apenas o primeiro tem base técnica para contestação. Dois avaliadores competentes podem alcançar resultados diferentes sem que nenhum esteja errado.

Os 5 argumentos técnicos para contestar uma avaliação imobiliária

1. Comparável inadequado. Transação demasiado antiga, localização em submercado diferente, tipologia ou área materialmente distintas do imóvel avaliado. O argumento deve demonstrar por que o comparável não é adequado e propor alternativas que satisfaçam os critérios da IVS 103.

2. Ajustamento sem evidência de mercado. Um ajustamento por localização, estado de conservação ou outro atributo sem fundamentação documentada é indistinguível de um erro (IVS 106, para. 10.01). O argumento deve identificar o ajustamento, demonstrar a ausência de fundamentação e apresentar evidência que suporte uma magnitude diferente.

3. Pressuposto não declarado ou não acordado. Um pressuposto especial que não foi acordado nos Termos de contratação e não foi declarado no relatório pode ter produzido um valor condicional que o utilizador está a tratar como valor corrente. O impacto deve ser material e demonstrável.

4. Data de avaliação incorreta. O valor é válido à data de avaliação declarada. Se a data está errada (anterior a uma alteração de mercado significativa ou posterior à data acordada), o resultado pode não corresponder às condições relevantes para a finalidade da avaliação.

5. Dados factuais incorretos sobre o objeto avaliado. Área incorreta é o erro mais frequente nesta categoria e o mais fácil de demonstrar. Se o avaliador utilizou uma área diferente da real, o valor está calculado para um imóvel diferente do que existe. A IVS 104 (para. 40.04) é clara: inputs inadequados tornam a avaliação não conforme. A demonstração é direta: certidão predial, projeto aprovado ou medição independente.

Como solicitar uma segunda avaliação dirigida

Os Termos de contratação da segunda avaliação devem instruir o avaliador a analisar os comparáveis da primeira, a verificar os dados factuais do objeto (incluindo área) e a fundamentar os ajustamentos com evidência de mercado. Uma contra-análise dirigida tem mais peso numa contestação do que uma avaliação genérica com resultado diferente.

O que pedir formalmente ao avaliador

Antes de solicitar uma segunda avaliação, solicite ao avaliador original esclarecimentos sobre os comparáveis utilizados, a evidência que calibra os ajustamentos, a área utilizada e a sua fonte, e os pressupostos adotados. A IVS 106 exige transparência sobre estes elementos. Um pedido de esclarecimento pode revelar erros sem necessidade de segunda avaliação.

Contestação técnica, reclamação RICS e procedimento judicial

A contestação técnica dirige-se ao avaliador ou ao banco. A reclamação ao RICS é pertinente quando o avaliador é membro RICS e existe desvio a standards profissionais: não é um mecanismo para obter resultado diferente, é disciplinar. O procedimento judicial é pertinente quando existe dano demonstrável por negligência, com o padrão de conformidade com IVS e RICS Red Book como critério.

Referências normativas

IVSC: IVS 101 Scope of Work; IVS 104 Data and Inputs (para. 40.04); IVS 106 Documentation and Reporting. Efetivas desde 31 de janeiro de 2025. RICS PS 1 (Conduct and Ethics); RICS PS 2 (Ethics, competency, objectivity and disclosures); RICS Valuation - Global Standards (Red Book Global Standards), dezembro de 2024.

João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM. Leitura completa no artigo original.