A avaliação de um imóvel arrendado

A avaliação de imóvel arrendado produz um resultado diferente da avaliação do mesmo imóvel livre. A diferença é a consequência técnica de um rendimento reduzido durante um período definido. Este artigo descreve os 3 conceitos que explicam essa diferença e como o valor é calculado.

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Os 3 conceitos fundamentais

Renda contratual vs renda de mercado. A renda contratual é o que o inquilino paga efetivamente. A renda de mercado é o que o imóvel obteria se fosse arrendado hoje. Quando a renda contratual está abaixo da renda de mercado, o proprietário recebe menos do que o imóvel poderia gerar, e essa diferença tem impacto direto no valor.

Valor com arrendamento vs valor livre. O valor com arrendamento é o valor do imóvel com o inquilino e a renda contratual em vigor. O valor livre é o valor do imóvel disponível para ser arrendado a renda de mercado ou alienado sem ocupação. A diferença depende do diferencial de renda e do prazo restante: quanto maior o diferencial e mais longo o prazo, maior o desconto.

Reversão. É o momento em que o arrendamento termina e o imóvel fica disponível. O valor de reversão é o valor esperado do imóvel nesse momento. Na avaliação de imóvel arrendado pela abordagem de rendimento, o valor total é a soma do valor atual do rendimento contratual durante o prazo restante e do valor atual da reversão no final desse prazo.

Como se calcula o valor

A avaliação divide-se em duas componentes: o valor atual do rendimento contratual (descontado a uma taxa que reflete o risco do arrendamento existente) e o valor atual do valor de reversão (descontado a uma taxa que reflete o risco de espera e a incerteza futura). A soma dos dois é o valor com arrendamento.

Arrendamentos antigos e proteção legal

Em Portugal, arrendamentos anteriores ao NRAU ou com proteções especiais podem ter rendas muito abaixo da renda de mercado e prazo indefinido. Quando o prazo de reversão é incerto, o avaliador deve declarar esta limitação no relatório e refletir o risco acrescido na taxa de desconto. O desconto sobre o valor livre pode ser substancial.

A IVS 400 e os tipos de interesse

A IVS 400 (Real Property Interests) distingue o interesse de propriedade plena livre, o interesse do proprietário com arrendamento em vigor (recebe renda contratual e recupera o imóvel na reversão) e o interesse do arrendatário (direito de ocupação durante o prazo). Cada tipo tem valor diferente e pode exigir metodologia específica. Identificar o interesse avaliado é o primeiro passo de qualquer avaliação de imóvel arrendado.

Referências normativas

IVS 103 Valuation Approaches (secção 60); IVS 104 Data and Inputs; IVS 400 Real Property Interests. Efetivas desde 31 de janeiro de 2025. RICS Valuation - Global Standards (Red Book Global Standards), dezembro de 2024.

João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM. Leitura completa no artigo original.