Avaliação histórica de imóveis

A avaliação histórica de imóveis estima o valor de um imóvel numa data no passado, não na data em que o relatório é elaborado. A data efetiva é diferente da data do relatório. Este artigo descreve as 4 situações onde é necessária e o princípio técnico que a governa.

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As 4 situações em que é necessária

Herança e partilha. A data de avaliação efetiva é a data de óbito do titular. O valor relevante para a partilha é o valor do imóvel nessa data, não o valor atual.

Mais-valias imobiliárias. Quando a Autoridade Tributária questiona o valor de aquisição declarado, o contribuinte pode necessitar de avaliação histórica de imóveis referenciada à data de aquisição para suportar tecnicamente a posição declarada.

Litígio e processo judicial. Em processos de divórcio, responsabilidade civil ou indemnização, os tribunais podem exigir a determinação do valor de um imóvel numa data específica do passado.

Impugnação de VPT e valores fiscais. Nos termos do artigo 130.º do CIMI, o contribuinte pode contestar o VPT. Uma avaliação histórica de imóveis pode demonstrar que o valor atribuído não correspondia às condições de mercado à data relevante.

O princípio da sem-retroversão

O avaliador só pode utilizar informação disponível à data efetiva. Não pode incorporar dados de transações posteriores nem tendências que só se tornaram visíveis depois. Os comparáveis devem ser anteriores ou contemporâneos da data efetiva. Este princípio decorre dos requisitos da IVS 104 (Data and Inputs).

Fontes de dados históricos em Portugal

As principais fontes são os índices de preços do INE (série trimestral desde 2009), o Confidencial Imobiliário (IPR e SIR com séries históricas por concelho e tipologia), registos de transações em conservatórias, e anúncios históricos de portais imobiliários. O avaliador deve documentar as fontes utilizadas e as suas limitações.

Limitações declaráveis

A IVS 106 exige que o relatório declare as limitações que afetaram o processo de avaliação. Na avaliação histórica de imóveis, as mais comuns são escassez de comparáveis históricos, qualidade reduzida dos dados disponíveis, e incerteza sobre as condições do imóvel à data efetiva.

Avaliação histórica vs. atualização de valor

A atualização de valor aplica um índice a uma avaliação anterior para estimar o valor atual. A avaliação histórica é uma avaliação completa referenciada a uma data passada, com dados históricos e metodologia aplicada às condições da época. São exercícios distintos com diferentes pesos técnicos e jurídicos.

João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM. Leitura completa no artigo original.