Os 7 elementos obrigatórios do relatório de avaliação imobiliária

Um relatório de avaliação imobiliária conforme as IVS não é apenas um documento legal: é o único instrumento que permite ao utilizador perceber o que o valor significa, que evidência o sustenta e quais as suas limitações. A maioria dos problemas com avaliações emerge de relatórios que omitem exatamente esta informação. Este artigo descreve os 7 elementos obrigatórios segundo a IVS 106 e como ler um relatório com rigor técnico.

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Os 7 elementos obrigatórios do relatório de avaliação imobiliária

A IVS 106 define os elementos que um relatório de avaliação deve conter para ser conforme com as normas. A ausência de qualquer um pode tornar o relatório não conforme, independentemente da qualidade da análise subjacente.

Identificação do avaliador e do cliente. O relatório deve identificar quem realizou a avaliação, as suas qualificações, e quem a encomendou. A identificação do cliente é relevante porque o relatório é elaborado para esse cliente específico e para a finalidade definida.

Identificação e descrição do objeto avaliado. O imóvel ou direito avaliado deve ser descrito com precisão suficiente para não existir ambiguidade sobre o que foi avaliado, incluindo a localização, tipologia e direitos avaliados.

Base de valor e finalidade. O relatório deve indicar qual a base de valor utilizada (valor de mercado, valor de investimento, valor de liquidação, entre outras) e a finalidade da avaliação. A IVS 102 define as bases de valor reconhecidas.

Data de avaliação e data do relatório. A data de avaliação é a data à qual o valor é estimado. As duas datas podem coincidir ou ser diferentes: numa avaliação retrospetiva, a data de avaliação é uma data no passado.

Abordagem, método e racional. O relatório deve identificar a abordagem utilizada (mercado, rendimento ou custo) e o método específico aplicado, bem como o racional da sua seleção.

Resultado de valor. O valor deve ser apresentado de forma clara, na moeda e unidade adequadas, com referência explícita à data de avaliação e à base de valor. Em avaliações reguladas em Portugal, o resultado é um valor único, não um intervalo.

Declarações, pressupostos e limitações. O relatório deve declarar os pressupostos adotados, as limitações ao trabalho realizado e a declaração de conformidade com as IVS.

Os Termos de contratação como parte integrante do relatório

Os Termos de contratação (IVS 101) definem o quadro em que a avaliação é realizada: quem encomenda, para que finalidade, com que base de valor, com que pressupostos e com que limitações. Ler um relatório sem conhecer os Termos de contratação é interpretar um resultado sem conhecer as condições em que foi produzido.

Os Termos de contratação devem ser acordados com o cliente antes de a avaliação ser realizada e devem constar do relatório. A IVS 101 lista os elementos mínimos que devem cobrir: identificação das partes, objeto, finalidade, base de valor, data de avaliação, pressupostos especiais acordados e restrições de utilização.

Pressupostos gerais e pressupostos especiais

Um pressuposto geral é uma suposição razoável sobre factos que o avaliador não verificou diretamente mas tem razão para assumir como verdadeiros. Um pressuposto especial é uma suposição sobre factos que diferem das condições atuais do mercado ou do imóvel, por exemplo, que uma remodelação prevista já foi concluída. Os pressupostos especiais devem ser explicitamente acordados com o cliente nos Termos de contratação antes da avaliação ser realizada, e o relatório deve declará-los de forma clara.

A declaração de conformidade com as IVS

A declaração de conformidade é a afirmação formal de que a avaliação foi conduzida em conformidade com as International Valuation Standards vigentes. Se existirem desvios às IVS, estes devem ser identificados e justificados no relatório. Para um utilizador, é um indicador de que o avaliador está sujeito a um quadro normativo específico e que o relatório pode ser avaliado em função desse quadro.

MVU: quando é obrigatória e o que deve dizer

A declaração de Materialidade, Incerteza e Volatilidade (MVU) é obrigatória nos termos do RICS Red Book (VPS 6, secção 2.2(o)) quando as condições de mercado ou as características do imóvel determinam que o nível de incerteza cai fora dos parâmetros normalmente esperados. Não é uma ressalva genérica: é uma declaração específica sobre condições que afetam a confiança no resultado.

O que falta em muitos relatórios

O racional dos ajustamentos é o elemento mais frequentemente omitido. Um relatório que lista ajustamentos sem fundamentar a sua magnitude não permite ao utilizador verificar se refletem comportamento de mercado ou julgamento profissional. Os critérios de seleção dos comparáveis são igualmente frequentes na sua ausência: o relatório deve explicar por que cada comparável foi selecionado e por que outros foram excluídos. A declaração de limitações ao trabalho realizado é muitas vezes vaga ou genérica, quando devia ser específica e com impacto declarado no resultado.

Como ler um relatório de avaliação imobiliária

A leitura rigorosa não começa no valor: começa nos Termos de contratação. O primeiro passo é verificar a finalidade, a base de valor, a data de avaliação e os pressupostos especiais. O segundo passo é ler as limitações declaradas antes de analisar a metodologia. O terceiro passo é verificar a abordagem e o seu racional. O quarto passo é verificar os comparáveis e os ajustamentos. O valor é o resultado de todo este processo, não o ponto de partida da leitura.

Referências normativas

IVSC: IVS 101 Scope of Work; IVS 102 Bases of Value (para. A10.01); IVS 106 Documentation and Reporting. Efetivas desde 31 de janeiro de 2025. RICS Valuation - Global Standards (Red Book Global Standards), dezembro de 2024. VPS 1 (Minimum terms of engagement); VPS 6 (Valuation reports, secção 2.2(o)).

João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM. Leitura completa no artigo original.