O risco climático na avaliação imobiliária não obriga o avaliador a prever o clima. Obriga-o a verificar se o imóvel está exposto a riscos físicos (inundação, incêndio rural, erosão costeira), se o mercado já reflete esse risco e a declarar no relatório os limites dessa verificação.
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O que dizem as normas
RICS Red Book, VPGA 8 (3.2.1 e 3.7.4 i): constrangimentos ambientais naturais, como a inundação, e fatores de risco climático físico (inundação, calor, seca, subida do nível do mar). As medidas de resiliência podem atenuar o impacto. IVS 104 Apêndice A10: os fatores ESG significativos são considerados na medida em que sejam mensuráveis.
Onde procurar a informação em Portugal
Cartografia de zonas inundáveis e de risco de inundação da APA; cartas de perigosidade de incêndio rural; Programas da Orla Costeira; Plano Diretor Municipal e Reserva Ecológica Nacional; e o historial do próprio imóvel, incluindo a pergunta direta ao proprietário: já houve alguma inundação?
O seguro como canal de transmissão
O Red Book (VPGA 8, 3.2.2) refere que um evento recente, como uma inundação, pode afetar a disponibilidade de seguro e, se o efeito for significativo, deve ser refletido no valor. Prémios mais altos, franquias maiores ou coberturas excluídas são custos e riscos que o comprador assume.
Exemplo pelo método comparativo
Exemplo ilustrativo: moradia de 150 m² fora de zona inundável. Comparável 1, fora de zona inundável, a 2400 euros/m². Comparável 2, em zona inundável com historial de cheias, a 2100 euros/m². Se a evidência local mostrar um desconto de cerca de 8% para estes imóveis, o comparável 2 ajustado fica em 2283 euros/m² e o valor em 351 000 euros. Sem identificar o risco no comparável, o valor seria de 337 500 euros. O risco climático também serve para ler corretamente os comparáveis.
Os limites do papel do avaliador
O avaliador não é hidrólogo nem engenheiro costeiro. O Red Book (VPGA 8, 3.2.3) exige que declare os limites da investigação, os pressupostos adotados e as fontes utilizadas, e que recomende um especialista quando necessário.
João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM. Leitura completa no artigo original.
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