A eficiência energética na avaliação imobiliária

A eficiência energética na avaliação imobiliária levanta uma pergunta frequente: um imóvel de classe A vale mais do que um de classe D? Depende do mercado, não do certificado. O certificado energético é um dado que o avaliador analisa, não uma tabela de percentagens.

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O que dizem as normas

IVS 103 Apêndice (A10.08 l): as diferenças ESG entre comparáveis, como a classe energética, podem justificar ajustamentos. IVS 104 Apêndice A10: os fatores ESG significativos são considerados na medida em que sejam mensuráveis. RICS Red Book, VPGA 8 (3.7.3 e 3.7.4): o avaliador reflete o mercado e não o antecipa, e recolhe os dados relevantes: classe energética, consumos, tipo de energia, renováveis, certificações.

Abordagem de mercado: método comparativo

Exemplo ilustrativo: um T2 de 100 m², classe D. Comparável de classe B a 3300 euros/m² e comparável de classe E a 2950 euros/m². Se a evidência local mostrar diferenças de cerca de 3% entre B e D e de 1% entre D e E, os comparáveis ajustados ficam em 3201 e 2980 euros/m², e o valor é de 309 000 euros. Se não houver evidência, o ajustamento é zero. O avaliador não aplica percentagens porque "faz sentido".

Abordagem de rendimento: capitalização direta

Exemplo ilustrativo: 1000 m² de escritórios. Edifício eficiente com renda de 15 euros/m²/mês e desocupação de 5%: valor de 2 707 500 euros. Edifício pouco eficiente com renda de 14 euros/m²/mês e desocupação de 8%: valor de 2 447 200 euros, à mesma taxa de capitalização de 6,0%. O efeito entra uma vez, no input onde o mercado o mostra. Penalizar também a taxa seria contá-lo duas vezes.

Custo de reabilitação e risco de transição

O Red Book reconhece que estimar o investimento para cumprir requisitos energéticos pode exigir um especialista. A Diretiva (UE) 2024/1275 prevê a renovação dos edifícios não residenciais com pior desempenho (16% até 2030, 26% até 2033) e metas médias para a habitação. Para o avaliador é um fator de risco a observar, não uma previsão. O imóvel pode ser avaliado no estado atual e com o pressuposto especial de conformidade energética: dois valores, cada um com o seu pressuposto, nunca um intervalo.

João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM. Leitura completa no artigo original.