Continuando a refletir sobre o “justo valor” e o “valor de mercado”.

Prometemos, no último artigo, continuar a refletir sobre o “justo valor” e o “valor de mercado”, o que faremos numa abordagem materializada num exemplo prático, que, em nossa opinião, melhor esclarece a nossa opinião. 

Antes de concretizarmos gostaríamos ainda de recordar duas frases da norma (NCRF 7) que consideramos determinantes:

-         “… determinado a partir de provas com base no mercado”

-         “… natureza especializada do item do ativo fixo tangível ou se o item for raramente vendido, exceto como parte de um negócio em continuação…”

Exemplo:

As instalações de uma empresa (ativo fixo tangível) estão preparadas para a industria de curtumes e são causadoras de um impacto ambiental negativo na sua envolvente. No entanto, tem todas as licenças e autorizações devidas para o seu funcionamento, pelo que se encontra absolutamente legal. A administração da empresa já sabe que, caso termine a sua atividade, o local onde está instalada deve reconvertido para zona verde, de acordo com o Plano Diretor Municipal, com uma densidade de construção quase residual. O valor estimado para este uso alternativo é de 200.000€ (valor realizável liquido).

É este o valor pelo que deverão ser registadas, na contabilidade, as instalações da empresa (terreno e imóvel)?

Pela análise de revista  TOC 111 de Junho 2009, sim, pois este seria o valor realizável liquido. A nossa posição é discordante.

Teoricamente não poderíamos utilizar a noção de “justo valor”, pois tal não é permitido para ativos especializados ou raramente vendidos, o que é o caso. Só que o legislador abre uma exceção para negócios em continuação. E a partir daqui só exige que seja determinado a partir de provas com base no mercado. Assim sendo, o “justo valor” é estimado tendo em conta a noção de “valor de mercado em uso continuado”.

O valor do ativo fixo tangível será então estimado como o valor que teria se fosse construído de novo, com os mesmos materiais e sujeito aos efeitos de vetustez visíveis à data de avaliação, que depreciará o seu valor (método do custo depreciado). Ao valor agregado dos custos de construção e do terreno (obtido no mercado), adicionando a margem de lucro do promotor (de mercado) obtemos o “valor de mercado em uso continuado”.

Desta forma, a norma é integralmente cumprida. Em termos abstratos, o “valor de mercado” pode ser 200.000€ e o “valor de mercado em uso continuado” (que vai ser registado na contabilidade) de 1.000.000€.

Esta ambiguidade pode ser penalizadora para a Banca, quando obtém garantias reais sobre este tipo de imóveis. De facto, o perito avaliador deve avaliar em “uso continuado”, induzindo a Banca para valores que nunca realizará se, porventura, o negócio for liquidado.

Poderá ser esta a razão por que a Banca, salvo uma ou duas raras e honrosas exceções, é tão pouco transparente na hora de divulgar as avaliações que realiza. É que o cliente bancário, pagando as avaliações, raramente as vê!