“Demagogia hipotecária”, in Jornal de Negócios

Têm sido escritos diversos artigos de opinião excelentes sobre a temática da entrega ao bancos das habitações como liquidação dos empréstimos do crédito à habitação (destacamos, por exemplo a excelência de http://out-of-the-boxthinking.blogspot.pt/2012/05/entrega-da-casa-paga-divida-2.html).

Hoje damos o nosso contributo para este assunto comentando algumas passagens do artigo “Demagogia hipotecária”, in Jornal de Negócios de 10 de Maio, da autoria do Prof. Paulo Pinho, da Universidade Nova de Lisboa.

Assim:

“Como a entrega do imóvel extingue a dívida para com o credor, a experiência demonstra que os devedores passam a ter um motivo adicional para entrar em incumprimentos: as flutuações do mercado imobiliários”

Os custos sociais e o estigma que os devedores acarretam para sua esfera pessoal são demasiado elevados para que possam fazer da entrega da sua habitação e entrada em incumprimento um negócio, como se estivessem a devolver uma mercadoria com defeito.

“Convém, portanto, ter em conta, que a adoção desse modelo aumentaria, inevitavelmente, as condições de risco do mercado imobiliário português.”

“A maior exposição dos bancos ao risco do preço imobiliário que este tipo de contratos acarreta implicaria, inevitavelmente, um aumento das taxas de juro a cobrar.”

“Adicionalmente, os bancos seriam obrigados a exigir relações muito favoráveis (para eles) entre o financiamento e o valor do imóvel a hipotecar”.”

A noção de risco tem sido muito volátil, nos últimos tempos, para as entidades financiadoras. Suponhamos o seguinte caso: num empreendimento estão dois apartamentos para venda, exatamente iguais, um ao lado do outro.

Um é um imóvel da banca e o outro promovido por um particular. O mesmo comprador se for comprar o imóvel da banca tem financiamento garantido a 100% com “spread” à volta de 1%, se for pedir um empréstimo ao mesmo banco para comprar o outro tem um “spread” de 4% e um “loan to value” de 60%.

O mesmo comprador, com o mesmo perfil de risco e no mesmo banco!

“Combinados, este fatores, de localização, preço e de capacidade de aportar uma elevada entrada poriam fora do mercado as populações de menores rendimentos, as quais passariam a viver uma situação de exclusão do mercado de compra de habitação, ficando relegadas para o mercado de aluguer.”

Exatamente. A compra de habitação deve estar ao alcance de quem tem de facto condições para tal. A criação artificial de condições (juros bonificados e incentivo ao crédito) é que levaram ao incumprimento.

Desta forma é que o mercado é saudável e a especulação não tem lugar.

Não nos devemos também esquecer que os desafios de mobilidade das novas gerações potenciam o mercado de arrendamento.