Ferramentas de análise de sensibilidade ou de risco
No imobiliário, uma análise de sensibilidade é recomendada
quando o valor de um ativo pode variar em função do comportamento de várias
variáveis independentes, que comportam alguns fatores de risco.
Estamos a falar, por exemplo, em variações da taxa de juro,
da taxa de inflação ou da atividade económica, que podem ter influência
decisiva no VAL ou na TIR de um investimento.
Assim, justifica-se a atenção dos avaliadores a esta
problemática.
O Microsoft Excel apresenta-nos algumas ferramentas que nos
podem ser muito úteis, permitindo-nos, por exemplo, estudar a variação do VAL
da TIR em função da wacc (Tabela de Dados) ou, de uma forma mais simples, qual o valor da wacc de torna o VAL
nulo (Atingir objetivo).
Para uma melhor compreensão desta ferramenta aconselhamos a
leitura do artigo
Para os avaliadores mais exigentes é aconselhável a análise
de risco recorrendo à Simulação de Monte Carlo, através de um addin para o
Excel, de propriedade da Oracle, chamado Crystal Ball.
Permite estudar qual o impacto que tem na variável que
estamos a estudar, seja ela, o VAL, TIR ou outra, as milhares de combinações
possíveis existentes nas variáveis independentes do nosso estudo. Este addin
pode ser instalado, gratuitamente, por um período de 30 dias, podendo ser feito
o “download” em
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