A importância do documento de consulta pública da CMVM n.º 3/2010

Este documento, que esteve em consulta pública e do qual aguardamos as respetivas conclusões com alguma ansiedade, foca uma série de aspetos muito relevantes para a avaliação imobiliária. Mesmo que não resulte na esperada alteração do Regulamento 8/2002 da CMVM.

Um dos temas neles abordados diz respeito à estrutura dos relatórios de avaliação. São aconselhadas uma série de “guidelines” que os avaliadores deveriam seguir. Achamos que deve existir uma uniformização da estrutura dos relatórios, que permita uma leitura clara e fácil a todos os intervenientes num processo de avaliação de imóveis.

Não resistimos, pois, a transcrever o essencial da estrutura divulgada no documento de consulta pública da CMVM n.º 3/2010:

1 – ELEMENTOS  DE IDENTIFICAÇÃO

a) Identificação do nome dos peritos avaliadores de imóveis que elaboram o Relatório de Avaliação, bem como do correspondente número de identificação atribuído pela CMVM.

Quando aplicável, identificação da denominação social da pessoa coletiva por conta de quem os peritos avaliadores de imóveis acuam e do número de identificação atribuído pela CMVM.

b) Identificação completa e rigorosa do imóvel objeto da avaliação, designadamente se é um prédio urbano, rústico ou misto;

c) Identificação do fundo de investimento e da entidade gestora;

d) Identificação das datas:

i) Do contrato de prestação de serviços à entidade gestora para elaboração do Relatório de Avaliação, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 15.º do presente Regulamento;

ii) Da solicitação inicial pela entidade gestora para avaliação do imóvel;

iii) Do término do trabalho de campo de avaliação do imóvel;

iv) Da conclusão da avaliação do imóvel e do relatório de avaliação.

e) Identificação do último perito avaliador do imóvel e da respetiva data de avaliação do imóvel, no âmbito do fundo de investimento.

2 ‐ ELEMENTOS DE AVALIAÇÃO

a) Descrição pormenorizada das características do imóvel, designadamente quanto à sua localização, estado de conservação, tipo de utilização e fim a que se destina.

b) Análise da envolvente de mercado do imóvel, designadamente em termos de inserção geográfica e da existência de infraestruturas circundantes que possam influenciar o seu valor.

c) Descrição das diligências efetuadas, de estudos e dados sectoriais utilizados e de outras informações relevantes para a determinação do valor do imóvel.

d) Fundamentação do método de avaliação utilizado na avaliação do imóvel e descrição detalhada da sua aplicação.

e)     Identificação e justificação de todas as variáveis utilizadas no método de avaliação e que contribuem para o seu resultado, nomeadamente, quando aplicável:

i) O valor da renda à data da avaliação, se o imóvel se encontrar arrendado, ou, caso contrário, uma estimativa das rendas que previsivelmente possa gerar;

ii) Os custos de conservação, manutenção e outros indispensáveis à adequada exploração económica do imóvel;

iii) As taxas de atualização, remuneração, capitalização, depreciação;

iv) Análise das condições de mercado do imóvel, com indicação concreta de eventuais transações ou propostas efetivas de aquisição, relativas a imóveis com idênticas características.

f) Indicação clara do valor atribuído ao imóvel.

3 – ELEMENTOS DE RESPONSABILIZAÇÃO

a) Indicação de eventuais reservas ao valor proposto para o imóvel.

b) Declaração do perito avaliador de imóveis em como efetuou a avaliação de acordo com as exigências do presente regulamento;

c) Número de avaliações de imóveis efetuadas nos 4 anos anteriores, face à data de solicitação inicial pela entidade gestora para a avaliação do imóvel;

d) Indicação da apólice de seguro obrigatório de responsabilidade civil em vigor, bem como da respetiva companhia de seguros e prazo de validade do seguro;

e) Indicação em como o perito avaliador de imóveis não se encontra abrangido por nenhuma das situações referidas no artigo 21.º do presente Regulamento.

f)  Assinatura do perito avaliador de imóveis e data de entrega do relatório de avaliação à entidade gestora.