domingo, 2 de dezembro de 2012

Não há diferença entra a Maia e a Azambuja!


Continuando a análise da publicação ”Portugal Rendas& Yields |Snapshot,” de autoria da consultora CB Richard Ellis, iniciada no artigo anterior, que, de uma forma muito simples, nos permite concluir não existe diferença no mercado imobiliário da Logística nas duas principais cidades do país.

A análise centra-se nos valores das rendas e yields prime de cada uma das cidades. É justo esclarecer que quando falámos em Porto nos referimos à Maia e que quando falamos em Lisboa nos referimos ao eixo Azambuja/Carregado. A primeira conclusão a que devemos chegar é na perda de importância das duas capitais neste mercado.


Fonte: CB Richard Ellis
Adaptação: Formatos, L.da

Ainda de acordo com a metodologia da consultora Renda Prime “Representa o valor máximo da renda que pode ser esperado no período em análise para um espaço de dimensão standard (adequado à procura nessa localização), de elevada qualidade e situado na melhor localização. Assume-se que a Renda Prime pressupõe o pacote de incentivos comummente praticado no mercado nesse período.” e Yield Prime“Representa a yield mais baixa que pode ser esperada no período em análise para a aquisição de um imóvel de Classe A, situado numa localização privilegiada, totalmente arrendado e com rendas de mercado. Considera-se imóvel de Classe A o que tem uma construção recente, equipamento moderno e layout eficiente.”

São consideradas lojas de 10.000 m2 de área útil, na Azambuja, e de 2.000 m2 de área útil na Maia.

Ao transformarmos os valores da tabela acima em valores de venda (€/m2) verificamos os valores do gráfico seguinte:

Fonte: CB Richard Ellis
Adaptação: Formatos, L.da
  
Concluímos que nas duas localizações o preço por m2 caiu para cerca de metade. Esta conclusão pode ser replicada para a maioria das zonas industriais do país.

Porquê?
Mais uma vez todos teremos a nossa explicação. No nosso entender devido à crise económica que então se instalou e também à tendência que os portugueses têm de matar as galinhas dos ovos de ouro. O mercado era tão apetecível para promotores ou especuladores (margens acima do valor racional) e para Câmaras Municipais (taxas,  licenças e derramas). A oferta passou a ser excessiva.
É também consequência da falta de planeamento e inoperância das CCDR´s e Associações de Municípios. Não se justificaria uma ação conjunta e concertada? Aliás, não haveria Câmara Municipal que não quisesse e não conseguisse ter a sua zona industrial.

O mais grave que a descida dos preços é o facto do mercado não conseguir absorver os imóveis que agora se encontram devolutos.
Reacções:

2 comentários:

  1. A disparidade das áreas em 5 vezes não faz um enviesamento do estudo?

    ResponderEliminar
  2. Obrigado pela pertinência do seu comentário.
    Essa diferença tem que ser levada em conta e por isso, para que cada um faça sua interpretação, tive o cuidado de mencionar as áreas.
    Agora, o meu “post” não é um estudo de mercado serve apenas de alerta para as duas realidades e também para o facto da logística estar pelas ruas da amagura.

    ResponderEliminar