Os Fundos de Investimento Imobiliário e o INE
Saíram esta semana dados do Instituto
Nacional de Estatística (INE), veiculados pela maioria dos órgãos de
comunicação social, e que referem uma baixa dos valores médios da avaliação bancária do ano de 2012, no todo nacional, em
7,7%.
Antes de mais queremos enfatizar que quem baixa o
valor habitações é o mercado, ou seja o jogo da oferta e da procura. Uma leitura apressada das notícias pode induzir os mais distraídos que a Banca tem algum interesse particular em que isso aconteça. De facto,
os Bancos não podem ser culpados de tudo o que de menos bom se passa na sociedade.
No artigo de hoje queremos mostrar que os
fundos de investimento imobiliário não acompanham esta queda constante dos
valores da habitação.
No gráfico seguinte comparamos, numa base 100 (setembro de 2008) os “Valores Unitários (euros / m2)
de Avaliação Bancária de Habitação por Natureza dos Alojamentos - Zonas Urbanas
de Lisboa e Porto - Dezembro de 2012”, valores médios, publicados pelo INE com
o índice publicado até março de 2012 pela Associação Portuguesa de Fundos de
Investimento, Pensões e Patrimónios, o Índice APFIPP.
Notamos que existe uma evolução contrária, em que a uma
baixa do valor das habitações existe uma melhoria do Índice. Porquê?
- Os valores do INE
traduzem o mercado de compra e venda enquanto os fundos de investimento
traduzem o mercado de arrendamento?
- Os outros mercados de investimento imobiliário
(escritórios, comércio, logística, …) têm um peso muito superior nos fundos de
investimento, quando comparado com o mercado da habitação?
- Os imóveis dos fundos de investimento estão
sobreavaliados, não refletindo o preço de mercado, por forma a não se
registarem imparidades?
- Outras razões que a razão desconhece?
Caro João, não me parece que exista correlação entre os índices apresentados, pelo que procurar compará-los estatisticamente é complicado. Por outro lado, também não me parece haver correlação directa no mercado, ou seja, se o mercado de escritórios cai, o de habitação também. Não é forçoso que assim seja.
ResponderEliminarMas mais: é preciso entender o que traduzem esses índices. O da APFIPP traduz a rentabilidade das UP's avaliadas, traduzidas no valor do NAV dos Fundos. Esse NAV é um valor de avaliação e não de transacção. É o conjunto das avaliações dos imóveis que constituem a carteira dos Fundos. Sim, é verdade que também contém rentabilidade dos próprios imóveis, seja por via do arrendamento, seja por via da venda. Mas incorpora muita avaliação.
Já os dados do INE são dados puramente de avaliação, e por sinal um pouco "inquinados". Isto porque resultam de pedidos de crédito habitação e não de transacções concretas. Daí, variam consoante o maior ou menor desejo da Banca conceder crédito. Nos momentos da sangria do crédito, os valores subiram; agora descem porque a Banca não pretende conceder tanto crédito como dantes.
Também por estas razões, os índices são de díficil comparação. Em suma, temos a questão do activo subjacente - diferente - e da composição e origem dos índices.
Quando coloquei o "post" não pretendia estabelecer nenhuma correlação mas somente chamar a atenção para uma questão que me deixa perplexo: estando o mercado de investimento imobiliário em clara perda, se é consensual que o valor dos imóveis, qualquer que seja o setor, está em baixa acentuada, se muitos proprietários estão disponíveis para baixar as rendas por forma a manterem os seus imóveis ocupados, como é que o valor do índice tem uma performance muito positiva?
ResponderEliminarLevantas um pouco "a ponta do véu" ao abordares avaliações eventualmente "inquinadas" no crédito à habitação. Mas o mesmo raciocínio não se pode aplicar às avaliações das carteiras dos fundos?
Caro João Fonseca
ResponderEliminarConcordo com o Gonçalo: não há necessariamente uma correlação até porque os FIM têm normalmente pouca habitação em carteira. Mas no entanto repare como é possível fazer a determinação do valor das UP's representativas do património sob gestão de qq fundo imobiliário e terá a resposta relativa à rentabilidade a contraciclo... Há que estancar resgates, tornando o produto desejável, mesmo em baixa, até porque o crédito está caro e o produto imobiliário não é o mais líquido.