domingo, 21 de julho de 2013

Expropriações: há justiça nos Tribunais?

O quadro seguinte mostra, com três pequenos exemplos, como os contribuintes são prejudicados pelo Estado, em multiplos processos expropriativos e, em muitos casos, com os peritos avaliadores a “assobiarem para o lado”.

João Fonseca / Avaliador de imóveis / 919375417
  
O Código das Expropriações sugere, a título meramente indicativo, a utilização de montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada (Portaria 358/2012 de 31/10).

Apesar de já ser considerado por tribunais superiores que a utilização destes critérios despreza o principio da justa indemnização com base em critérios de mercado, já que valores de mercado são estimados por portaria, muitos peritos avaliadores continuam a ser coniventes no prejuízo causado aos contribuintes em processos expropriativos. A começar logo pelos peritos avaliadores das Câmaras Municipais …

Por exemplo o Acórdão do TRL 381 de 7 de Outubro de 1997 diz “O valor da coisa expropriada para efeitos de indemnização é o seu valor comum ou de mercado … este valor é um conceito de facto e não normativo, determinando-se segundo critérios económicos e não segundo regras fixadas por lei”.

Já o Acórdão do  TRL 98562 de 16 de janeiro de 1997 diz “… os valores estabelecidos anualmente, em Portaria, para efeitos de renda condicionada não podem servir de bitola no custo de construção possível para efeitos de expropriação”.

Releva aqui que o valor, ou custo, da construção deverá ser o valor pelo qual o imóvel pode ser vendido, num mercado livre e competitivo e após um determinado período de tempo razoável, em que os intervenientes atuem de livre vontade, sem qualquer interesse particular e conhecedores de toda a informação relevante (valor de mercado) e não outro qualquer valor fixado administrativamente. É por isso que em qualquer avaliação se exigem e fazem as respetivas prospeções locais.

O custo da construção deve incluir  projetos, licenças, juros de capital, terreno e lucro. Deve refletir o preço de venda,  o único que é transparente e que condiz com os diferentes códigos que foram publicados.

Para uma indemnização ser justa o valor (custo) por metro quadrado de área útil adotado deve ser aquele que é indicado pelo Instituto Nacional de Estatística  (http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2013/03/as-estatisticas-do-ine-sobre-avaliacao.html) quando divulga os valores da avaliação bancária, à data da Declaração de Utilidade Pública (DUP).

Não nos parece que a banca, nas suas avaliações, sobrevalorize as avaliações.


Antes pelo contrário …
Reacções:

5 comentários:

  1. Boa Noite João Fonseca

    Muito agradecia que me informasse (SE POSSÍVEL) qual o valor (€/m2 de área útil) para edifícios industriais e/ou armazéns no Distrito do Porto (Concelho de Paredes) considerados pelo INE no ano de 2008 (2007) pois só consegui obter os valores da Portaria (1.425-B/2007), mas para a habitação... e eu queria saber qual o valor para esses outros edifícios... Antecipadamente grato, Paulo Meirelles

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  2. Boa Noite João Fonseca

    Não consigo obter a valorização (€/m2 de área úttil) para edifícios industriais e/ou armazéns, á semelhança dos valores "indicados" pela Portaria 1.425-B/2007 para a habitação....pelo que terei de me socorrer dos valores indicados pelo INE (avaliação bancária)...mas não os consigo obter... Assim, pedia-lhe o favor de me informar como poderei conseguir tais valores ( referidos ao ano de 2008)
    ANTECIPADAMENTE GRATO, Paulo Meirelles - pmppmp04@gmail.com

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    1. Os valores da portaria são para habitação.
      O que as seguradoras costumam fazer é aplicar as seguintes percentagens sobre o valor da portaria:
      No caso de habitação – aplicar o valor definido na Portaria
      No caso de Escritório – 60% do valor definido na Portaria
      No caso de Pavilhão Industrial – 50% do valor definido na Portaria
      No caso de Garagem – 40% do valor definido na Portaria
      No caso de Zonas Comuns – 30% do valor definido na Portaria

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  3. Os valores da portaria são para habitação.
    O que as seguradoras costumam fazer é aplicar as seguintes percentagens sobre o valor da portaria:
    No caso de habitação – aplicar o valor definido na Portaria
    No caso de Escritório – 60% do valor definido na Portaria
    No caso de Pavilhão Industrial – 50% do valor definido na Portaria
    No caso de Garagem – 40% do valor definido na Portaria
    No caso de Zonas Comuns – 30% do valor definido na Portaria

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    1. Boa Noite

      Um grande bem haja, pela ajuda...

      ao dispor Paulo Meirelles

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