Um olhar critico sobre a posição da Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia

As três entidades que regulam o sistema financeiro e segurador em Portugal (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, Banco de Portugal e Instituto de Seguros de Portugal) colocaram em discussão publica até 15 de janeiro passado o documento “A AVALIAÇÃO E VALORIZAÇÃO DE IMÓVEIS – UMA ABORDAGEM INTEGRADA PARA O SISTEMA  FINANCEIRO PORTUGUÊS –“, convidando todas os profissionais do setor e associações profissionais a melhorar o documento com sugestões e criticas.

É a sugestão da APAE- Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia que nos permitimos criticar (e também apoiar) no artigo de hoje.

A carta foi obtida no endereço http://www.oet.pt/downloads/CartaAPAE-PresidenteCMVM.pdf . Pode também ser obtida aqui.

Comecemos pelo mais fácil, pelo que concordamos. Achamos de todo correto que as Ordens Profissionais e as Associações Profissionais do setor tenham assento permanente no Colégio de Peritos. Representando elas os profissionais do setor faz todo o sentido que lá estejam presentes.

Vamos ao que discordamos.

Uma das posições com que discordamos frontalmente é reduzir a disciplina da avaliação de imóveis só aos profissionais de engenharia e da arquitetura.

Desde logo porque se desvia do que é o paradigma do imobiliário nos dias de hoje. O imobiliário é rendimento. Quem melhor que as competências da área da gestão e da economia para lidar com estas matérias?

A avaliação de imóveis não pode ser reduzida “ao técnico encarregue da avaliação para: determinar, verificar e interpretar riscos ocultos e vícios ou patologias, prever a evolução da degradação e contemplá-las na avaliação”. A avaliação de imóveis vai muito para lá disso.

Recordemos, muito sucintamente, que são três os métodos tradicionais de avaliação, e aplicados por esta ordem: método comparativo de mercado, método do rendimento e método do custo. Dito de uma outra forma, regressão linear simples ou múltipla, “cash-flows” e, por último, custos do terreno, mais custos de construção, mais  margem de lucro, menos depreciação.

O que queremos afirmar? Que a avaliação de imóveis é multidisciplinar e todos os saberes não estão unicamente dentro das áreas de engenharia ou arquitetura. Se a área da engenharia se sente capaz de “invadir” a área das ciências económicas porque é que o contrário não pode acontecer?

A nossa outra discordância de maior peso prende-se com o conceito de Justo Valor, quando afirma que  “O JUSTO VALOR de um imóvel, determinado por avaliação efetuada por perito avaliador, deve ser ÚNICO, independente da finalidade da avaliação. A influência do risco de análise de crédito, ou de outro objetivo, deve ser resolvida pela aplicação de diferentes coeficientes ao justo valor determinado”.

Claramente, parece-nos que a teoria univalente da avaliação não cabe na definição de justo valor.

Por um lado, é importante salientar que o Justo Valor não corresponde, necessariamente, ao valor de mercado dos imóveis. De facto, poderão existir fatores que façam uma majoração ou minoração do valor de mercado para se encontrar o justo valor de um ativo, o que faz com que ele não seja único.

Por outro lado, porque as Normas Internacionais de Contabilidade, vertidas no normativo nacional pelas Normas Contabilísticas e de Relato Financeiro, definem metodologias distintas de avaliação dos imóveis, consoante eles sejam Ativos Fixos Tangíveis, Ativos Não Correntes Detidos Para Venda ou Unidades Operacionais Descontinuadas, ou ainda Propriedades de Investimento.

E são estas normas que as entidades que promoveram o documento de consulta pública utilizam.

A questão da avaliação de imóveis, quanto aos seus profissionais, é um pouco como no futebol. Há quem defenda que os treinadores devem ser licenciados em Educação Física. Mas é bem verdade que qualquer um dos maiores clubes nacionais  teve treinadores de grande sucesso sem qualquer licenciatura. Tinham o “cheiro do balneário”.

Para nós a avaliação de imóveis é bem definida no filme The Untouchables, de Brian de Palma: “team work”