domingo, 22 de junho de 2014

Ferramentas de análise de sensibilidade ou de risco

Hoje resolvemos fazer uma pequena atualização do nosso artigo de 24 de junho de 2012, de há quase dois anos. 

Acrescentamos-lhe uma pequena ferramenta que poderá saber como fazer o “download” se ler o artigo até ao fim!

O assunto é importante já que uma análise de sensibilidade ou de risco é uma ferramenta muito importante para a estimativa do valor dos imóveis.

No imobiliário, uma análise de sensibilidade é recomendada quando o valor de um ativo pode variar em função do comportamento de várias variáveis independentes, que comportam alguns fatores de risco.

Estamos a falar, por exemplo, em variações da taxa de juro, da taxa de inflação ou da atividade económica, que podem ter influência decisiva no VAL ou na TIR de um investimento.

Assim, justifica-se a atenção dos avaliadores a esta problemática.

O Microsoft Excel apresenta-nos algumas ferramentas que nos podem ser muito úteis, permitindo-nos, por exemplo, estudar a variação do VAL da TIR em função da wacc (Tabela de Dados)  ou, de uma forma mais  simples, qual o valor da wacc de torna o VAL nulo (Atingir objetivo).



Para uma melhor compreensão desta ferramenta aconselhamos a leitura do artigo 


Para os avaliadores mais exigentes é aconselhável a análise de risco recorrendo à Simulação de Monte Carlo, através de um addin para o Excel, de propriedade da Oracle, chamado Crystal Ball.

Permite estudar qual o impacto que tem na variável que estamos a estudar, seja ela, o VAL, TIR ou outra, as milhares de combinações possíveis existentes nas variáveis independentes do nosso estudo. Este addin pode ser instalado, gratuitamente, por um período de 30 dias, podendo ser feito o “download” em




Temos uma alternativa, é verdade que não tão poderosa, que se chama Simulación 4.0, desenvolvida por José Ricardo Varela, na Argentina. É uma aplicação para Excel que tem a grande vantagem de ser grátis e totalmente funcional. Pode ser descarregada em  



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