DCF

Apesar de na avaliação de imóveis serem utilizadas três abordagens, continuamos a privilegiar a abordagem do rendimento, nomeadamente com a aplicação de fluxos de caixa descontados (Discount Cash Flow - DCF).

Desde logo, porque consideramos que o mercado imobiliário é investimento, à semelhança do mercado acionista ou obrigacionista. Logo é rendimento.

Depois, porque para se aplicar o método comparativo de mercado com confiança, este deve ser homogéneo e ativo, com dados suficientes de vendas recentes. Não acontece sempre e, no mercado português, existe uma dificuldade acrescida, que é a quase inexistência de bases de dados de transações que sejam fidedignas.

O propósito do artigo de hoje é mostrar alguns cuidados que temos em conta na elaboração de “Discount Cash Flow´s”.

Um dos erros que procuramos evitar é o “descasamento” de fluxos de caixa e taxas de desconto. De facto, quando estamos  a estimar o “Free Cash Flow to the Firm” descontamos os fluxos de caixa utilizando a “wacc” (Weighted Average Cost Of Capital /Custo Médio Ponderado de Capital).

Quando estamos a estimar o “Free Cash Flow to the Equity” encontramos a taxa de desconto através do CAPM (Capital Asset Price Model) .

Outro erro que procuramos evitar é a confusão entre taxas de desconto em termos nominais ou em termos reais. Assim, se o “DCF” for a preços correntes a taxa de desconto deve ser nominal. Ao contrário, se o “DCF” for a preços constantes é apropriada a taxa de desconto real.

Como não podemos estimar os fluxos de caixa para sempre, estimamos fluxos de caixa para um determinado período. Este período pode ser igual ao período do investimento, se este for conhecido e relativamente curto ou, então, se o investimento puder ser perpetualizado, até que exista uma estabilidade nos fluxos de caixa.

Em qualquer dos casos é sempre necessário encontrar o valor terminal. No primeiro caso, se o ativo tiver mercado e for separável, é o seu previsível valor de liquidação. Caso contrário, quando o “cash flow” cresce a uma taxa constante, tendendo para a perpetuidade, o valor terminal pode ser obtido através da seguinte expressão:

Valor terminal = Cahs flow estimado para o período seguinte / (Taxa de desconto – crescimento previsto)

Aconselhamos a também a leitura do  documento do International Valuation Standards Council, The Discounted Cash Flow (DCF) Method – Real Property and Business Valuations.