Um edifício pode valer 0 (zero)?

Fomos questionados por um leitor do blogue que nos colocou uma dúvida sobre a avaliação de imóveis para efeitos contabilísticos, ou seja, sobre a aplicação das Normas Contabilísticas e de Relato Financeiro (NCRF 7) e, consequentemente, sobre a IFRS 13.

A questão vem no seguimento no artigo “Valor de mercado ou um valor de mercado?”, publicado em 17 de setembro, publicado inicialmente em out-of-the-boxthinking.blogspot.pt.

Achamos a pergunta muito pertinente e por isso a vamos reproduzir aqui, assim como também reproduziremos a nossa opinião: 

“Gostaria de perceber melhor o alcance da sua expressão "Para se maximizar o máximo e melhor uso, podemos decidir entre o uso continuado do imóvel e um uso alternativo". O objetivo da minha questão prende-se com a avaliação de imóveis para fins de relato contabilístico no âmbito da IAS16 ou da NCRF 7. Ou seja, a avaliação de um imóvel (composto de edifício e terreno) que está afeto à atividade operacional deve ter em conta o seu uso atual (uso continuado) ou a maior e melhor utilização possível (uso alternativo)? Isto porque, ao valorizarmos de acordo com a maior e melhor utilização possível um imóvel catalogado como ativo fixo tangível, como devemos repartir o valor entre edifício e terreno. Tenho conhecimento de uma avaliação que atribuiu valor nulo ao edifício porque na perspetiva da melhor e maior utilização, o valor do imóvel foi todo afecto ao terreno. Ora, se a empresa continua a utilizar o seu edifício na atividade da empresa, mas deixa de reconhecer amortizações pelo uso do imóvel.

A nossa opinião é:

“... 

De facto, no modelo da revalorização, o justo valor de um imóvel corresponde ao seu valor de mercado. 

O valor de mercado de um imóvel obtém-se pela comparação da avaliação de um imóvel no seu uso continuado (uso atual) e no seu uso alternativo. O maior destes dois valores é a chamada máxima e melhor utilização do ativo, que caracteriza o valor de mercado. 

Devemos referir que uso o alternativo representa uma alteração de uso que seja legalmente possível. Por exemplo, passar um edifício de serviços para edifício de habitação. O uso alternativo é também um uso que seja normalmente utilizado pelo mercado. Não devem ser utilizados usos específicos de uma atividade especifica que só está ao alcance de determinada empresa.

No limite, a situação que aponta pode ocorrer, é corretamente contabilizada e devo dizer que não é de todo uma raridade.

Acontece normalmente em imóveis industriais ou de serviços que estão agora implantados em zonas que os Planos Diretores Municipais aconselham outros usos.

…”

É verdade, pode mesmo ser 0 (zero)!