As EVS, a avaliação bancária e o método do custo

Já por diversas vezes escrevemos sobre a “não conformidade” da aplicação do método do custo para a determinação do valor de mercado de um imóvel.

Recordamos a esse propósito o que as EVS- European Valuation Standards, versão portuguesa, na EVIP 5, Metodologia de Avaliação, parágrafo 6.4.1, determinam:

  “A abordagem de custo é mais comumente utilizada para estimar o valor de reposição de bens imóveis especializados e outros bens que são muito raramente, se alguma vez, vendidos ou arrendados no mercado. Isto significa que a abordagem de custo só é utilizada quando há uma falta de atividade no mercado que inviabiliza o uso do método comparativo e quando os bens imóveis a serem avaliados não permitem uma avaliação pela abordagem de rendimento…”.

(Sendo certo que a EVGN 2 – Avaliação para Efeito de Concessão de Crédito admite o método do custo)

A prática tem mostrado que a maior parte das avaliações para crédito hipotecário recorrem, na avaliação, a dois métodos, e um deles é o método do custo. Ora, considerando que, salvo raras exceções, existe sempre mercado para se utilizar as abordagens de mercado e rendimento, porque é que a avaliação se procede ao arrepio do que dizem as normas internacionais de avaliação que as entidades bancárias de supervisão europeias e nacionais obrigam a cumprir?

Não nos parece que a Lei 153/15 caucione esta prática, porquanto, no ANEXO (a que se refere o artigo 20.º), obriga:

“Relatórios de avaliação

…

c) Fundamentação da escolha do ou dos métodos de avaliação e descrição pormenorizada da sua aplicação;

…”

Parece-nos claro que o perito avaliador de imóveis deve fundamentar a escolha dos métodos de avaliação, e que essa escolha deve estar suportada pelas normas de avaliação adotadas. Ao cumprir as EVS (ou até as IVS- International Valuation Standards), só deve aplicar o método do custo em circunstâncias especiais e não recorrentemente.

Estando as avaliações bancárias a serem especialmente escrutinadas e numa altura em que, por questões de transparência e de propriedade, estão a ser facultadas aos clientes bancários, não está aqui uma matéria que poderá ser utilizada para a crítica e impugnação dessas avaliações bancárias?

Estando a maioria das empresas que fazem avaliação para o crédito hipotecário inscrita na ASAVAL- Associação Profissional das Sociedades de Avaliação (ASAVAL), e a ASAVAL representar a TEGoVA, e subsidiariamente, as EVS, em Portugal, não deveria esta associação pugnar pela alteração deste paradigma, obrigando a que as metodologias utilizadas sejam a abordagem de mercado e a abordagem de rendimento?

Será que os peritos avaliadores de imóveis, que muito bem têm vindo a reivindicar melhores condições de trabalho e de honorários, não devem também ter uma palavra a dizer sobre este assunto?

Ou será que os peritos avaliadores de imóveis também estão a avaliar, além do valor de mercado ou valor do bem hipotecado, o valor para seguro, sem o saberem?

Já agora, o que diz o Regulador sobre esta matéria?