Avaliação do direito de usufruto em imóveis

O usufruto é, de acordo com o artigo n.º 1439 do Código Civil Português, “o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância”.

Quem usufrui do bem é o usufrutuário e quem é o proprietário do direito designa-se por “nu-proprietário”.

É muito recorrente, na avaliação de imóveis, a avaliação do direito de usufruto. Esta situação acontece, nomeadamente, em partilhas e doações.

Tomamos a decisão de escrever este pequeno artigo porque não concordamos com o entendimento de alguns colegas peritos avaliadores, que adotam a tabela que foi estabelecida no âmbito do código do IMT, generalizando-a para todas as situações. De facto, o seu a seu dono, o que é do Código do IMT é … para a avaliação do usufruto no âmbito do IMT! A utilização desta tabela, fazendo uma analogia, é a mesma coisa que dizer que o valor patrimonial tributário é equivalente ao valor de mercado ou que para retroagir o valor do imóvel no tempo deve-se aplicar o coeficiente de desvalorização da moeda!

Talvez com um exemplo prático, real, consigamos explicar melhor o nosso entendimento de como deve ser realizada a avaliação do direito de usufruto.

A um cliente, com 45 anos de idade, foi-lhe atribuído o usufruto vitalício de uma moradia arrendada, com uma renda de mercado:

-1ª questão: Quanto tempo vai durar o usufruto?

Estimamos que seja o número de anos entre a idade do cliente e a sua esperança média de vida.

-2ª questão:

Quanto vai receber neste período?

-3ª questão:

Quanto vale, à data de hoje, este recebimento futuro? Este é o valor do usufruto.

Convém não esquecer, neste procedimento, que o ciclo de vida do cliente pode ser superior à esperança média de vida e que este facto deve ser devidamente ponderado na análise.

Como o lema do nosso blogue é “Coloque a sua questão sobre a avaliação de imóveis, máquinas, equipamentos, que nós respondemos”, estamos disponíveis para ajudar quem nos coloque a sua questão particular sobre esta temática. É que existem muitas situações particulares, que podem ter soluções diferenciadas.

(Em semana de Porto-Benfica faz sentido escrever sobre avaliação imobiliária?)