Estarão as estatísticas do INE sobre a avaliação bancária bem estimadas?

No artigo que abaixo reproduzimos, publicado há cerca de 6 anos, explicávamos como era produzida a informação da avaliação bancária fornecida pelo INE ao mercado. 

Na fórmula apresentada é realizado um cálculo com base, entre outra informação, na área útil do imóvel. 

Ora, é precisamente neste ponto que questionamos se a “a bota bate com a perdigota”. 

Será que os peritos avaliadores de imóveis, numa primeira fase, e as empresas de avaliação, na parte final do processo avaliativo para crédito hipotecário, apresentam as áreas úteis dos imóveis? 

Se não apresentarem, como é que o INE as obtém? 

Será que a informação sobre avaliação bancária disponibilizada pelo INE parte dos pressupostos corretos? 

“Temos referido várias vezes estatísticas sobre avaliação bancária emitida pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) pelo que se torna importante esclarecer como ela é obtida e tratada. 

Uma informação detalhada está expressa no documento metodológico n.º 156 do INE (http://smi.ine.pt). 

Assumimos aqui a transcrição de algumas passagens do documento, que achamos importantes: 

"Apurar indicadores avançados dos preços da habitação. Os valores recolhidos no âmbito deste inquérito denunciam a intenção de aquisição de habitação, sendo contudo, anteriores à transação efetiva. 

... 

A informação para este estudo estatístico é fornecida por um conjunto de instituições de crédito a operar em Portugal, consideradas como mais representativas, no mercado de concessão de crédito à habitação. Verifica-se um aproveitamento para fins estatísticos, de informação administrativa recolhida, sobre os alojamentos avaliados por aquelas instituições, nos processos de concessão de crédito. 

A informação recebida e utilizada para o cálculo de indicadores elementares do valor médio de avaliação de imóveis com determinada tipologia, no período t, na unidade territorial i, através da seguinte fórmula de cálculo: 

sendo: 

Ytij : o valor da avaliação efetuada ao imóvel j com determinada tipologia, no período t, na unidade territorial i; 

Atij : a correspondente área útil do imóvel j com determinada tipologia, no período t, na unidade territorial i; 

n: o numero de avaliações sobre imóveis com determinada tipologia, no período t, na unidade territorial i; 

... 

Designação: ÁREA ÚTIL DO FOGO 

Definição: Valor correspondente à superfície do fogo (incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes) medido pelo perímetro interior das paredes que o limitam, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas."”