Os comparáveis na avaliação de imóveis.

O artigo desta semana pretende abordar os princípios gerais seguidos pelos avaliadores imobiliários para a obtenção de comparáveis, para que possam utilizar a abordagem de mercado na avaliação de imóveis.

Um comparável pode ser definido como um item de informação usado durante o processo de avaliação como evidência para apoiar a avaliação de outro item similar. 

O exercício de encontrar comparáveis é dificultado, por vezes, por um conjunto de razões, que passam pela falta de transações no mercado ou informação desatualizada sobre transações, pela existência de compradores especiais, pela falta de evidência semelhante ou idêntica ao imóvel em avaliação e, finalmente, pela falta de transparência do mercado. As informações sobre transações geralmente não estão disponíveis ao público e, mesmo quando estão disponíveis, podem estar desatualizadas, com falta de detalhes ou imprecisões. Essa situação é universal, mas tem particular incidência em mercados pouco desenvolvidos.

Por todos esses motivos, evidências comparáveis ​​provavelmente nunca corresponderão ao ativo imobiliário sujeito a avaliação. O avaliador precisará, portanto, de analisar e interpretar as evidências disponíveis e usá-las como orientação e não como evidência direta de valor.

Genericamente, as fontes de informação para obter comparáveis são os valores de transações, as fontes públicas sobre transações (por exemplo, a informação obtida em conservatórias e notários), as bases de dados publicadas (por exemplo, a Confidencial Imobiliário), os “asking price” (de portais e sítios da internet) e ainda evidências de transações efetuadas em anos anteriores.

Achamos importante um pequeno apontamento sobre os valores de transações, informação que não é obtida exclusivamente junto de agentes imobiliários. São uma fonte interessante, mas não única. 

Existem outras fontes complementares, como é o caso de promotores imobiliários (muitos promotores imobiliários têm o seu próprio canal de vendas e, também não raras vezes, constroem o seu preço com base em trabalhos de peritos avaliadores de imóveis) e, principalmente, o trabalho de campo realizado.

De facto, é possível ao perito avaliador, tendo conhecimento da existência de uma transação, obter ou verificar os documentos oficiais que lhe serviram de suporte e, consequentemente, identificar o seu valor de transação.

Estas investigações devem ser acompanhadas de um estudo detalhado de quaisquer incentivos a vendas e arrendamentos (por exemplo, períodos sem arrendamento), que devem ser incluídos na análise das evidências.

Em épocas anteriores, o estudo detalhado de incentivos a vendas era prejudicado pela existência de valores não faturados, o que enviesava a análise dos comparáveis.

Hoje em dia este fator está muito mitigado porquanto há um escrutínio maior a estas atividades e também uma consciência cívica cada vez maior. Além disto, os mediadores imobiliários estão obrigados a procedimentos de combate à fraude e evasão fiscal rígidos e nós acreditamos que são cumpridos escrupulosamente. Assim sendo, cada vez mais os valores declarados coincidem com os valores efetivos das transações.