A análise de investimentos imobiliários
Sempre afirmamos que a avaliação de imóveis é transversal a
diferentes áreas de conhecimento e que não é exclusividade de qualquer disciplina,
por mais que esta esteja intimamente ligada à edificação de construções.
A nossa ideia é reforçada pelo facto de cada vez mais um
imóvel significar rendimento.
Propomo-nos, então, abordar, muito sucintamente, as técnicas
financeiras ao dispor de um perito avaliador de imóveis adequadas à análise de
investimentos imobiliários.
Essas técnicas são:
-Valor Atual Líquido (VAL)
O objetivo é avaliar a viabilidade de um projeto de
investimento através da estimativa do valor atual dos fluxos de caixa. Se o
valor do investimento for inferior ao valor atual dos fluxos de caixa, então o
VAL será positivo, o que significa que o projeto apresenta uma rentabilidade
positiva. Caso contrário, não se deverá investir no projeto.
Esta técnica será, porventura, a mais indicada na avaliação
de investimentos, pois tem em conta o valor do dinheiro ao longo do tempo. De
facto, é preferível ter 100€ hoje do que daqui a 10 anos, pois a quantia pode
ser logo investida, gerando rendimento.
-Taxa Interna de Rentabilidade (TIR)
Esta taxa é estimada a partir do VAL. Representa a taxa que
iguala a “zero” o VAL. Costuma-se dizer que representa a taxa de rentabilidade
mínima para tornar um projeto viável.
-Índice de Retorno (IR)
Estima o período de recuperação do capital investido. Para estimar
o período de recuperação do capital atendendo ao custo do capital, soma-se os
fluxos de caixa atualizados, ano a ano, até ao ponto onde iguala a totalidade
do capital investido. Assim sendo, é identificado o tempo, em anos e meses, que
é necessário até se recuperar o capital investido.
-Índice de Rendibilidade (IR)
Indica quanto o investidor poderá ganhar por cada unidade de
capital investido. É estimado através da razão entre o valor dos fluxos de
caixa atualizados e os respetivos investimentos atualizados, caso estes tenham
sido realizados ao longo de vários períodos de tempo. Se o IR for superior a 1,
significa que o valor atual dos fluxos de caixa gerados pelo investimento é
superior ao investimento, gerando valor para o investidor.
Em jeito de conclusão, será que podemos achar que o “Programa de Arrendamento Acessível (PAA)” vai ser
um sucesso? É que imobiliário é rendimento!
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