A análise de investimentos imobiliários

Sempre afirmamos que a avaliação de imóveis é transversal a diferentes áreas de conhecimento e que não é exclusividade de qualquer disciplina, por mais que esta esteja intimamente ligada à edificação de construções.

A nossa ideia é reforçada pelo facto de cada vez mais um imóvel significar rendimento.

Propomo-nos, então, abordar, muito sucintamente, as técnicas financeiras ao dispor de um perito avaliador de imóveis adequadas à análise de investimentos imobiliários.

Essas técnicas são:

-Valor Atual Líquido (VAL)

O objetivo é avaliar a viabilidade de um projeto de investimento através da estimativa do valor atual dos fluxos de caixa. Se o valor do investimento for inferior ao valor atual dos fluxos de caixa, então o VAL será positivo, o que significa que o projeto apresenta uma rentabilidade positiva. Caso contrário, não se deverá investir no projeto.

Esta técnica será, porventura, a mais indicada na avaliação de investimentos, pois tem em conta o valor do dinheiro ao longo do tempo. De facto, é preferível ter 100€ hoje do que daqui a 10 anos, pois a quantia pode ser logo investida, gerando rendimento.

-Taxa Interna de Rentabilidade (TIR)

Esta taxa é estimada a partir do VAL. Representa a taxa que iguala a “zero” o VAL. Costuma-se dizer que representa a taxa de rentabilidade mínima para tornar um projeto viável.

-Índice de Retorno (IR)

Estima o período de recuperação do capital investido. Para estimar o período de recuperação do capital atendendo ao custo do capital, soma-se os fluxos de caixa atualizados, ano a ano, até ao ponto onde iguala a totalidade do capital investido. Assim sendo, é identificado o tempo, em anos e meses, que é necessário até se recuperar o capital investido.

-Índice de Rendibilidade (IR)

Indica quanto o investidor poderá ganhar por cada unidade de capital investido. É estimado através da razão entre o valor dos fluxos de caixa atualizados e os respetivos investimentos atualizados, caso estes tenham sido realizados ao longo de vários períodos de tempo. Se o IR for superior a 1, significa que o valor atual dos fluxos de caixa gerados pelo investimento é superior ao investimento, gerando valor para o investidor.

Em jeito de conclusão, será que podemos achar que o “Programa de Arrendamento Acessível (PAA)” vai ser um sucesso? É que imobiliário é rendimento!