Cap rates, yields e avaliação de imóveis…

Chegou o fim-de-semana e, com ele, o síndrome da página em branco!

Não havendo um tema em que conseguíssemos estruturar uma linha de pensamento coerente, não pudemos fugir a uma espécie de plágio e publicar algumas frases de Amaro Laia, que encontramos à solta na internet. Amaro Laia é professor no ISEG e é também uma referência na avaliação de imóveis.

Chamamos a atenção que estas frases são de 2003 e 2007, respetivamente, mas que hoje, mais do que nunca, fazem sentido. É que imobiliário é rendimento!

No artigo “Promoção imobiliária de habitação/Análise da rendibilidade e preços” destacamos:

“Cap rate e yield significam o mesmo, sendo que cap rate é um termo mais utilizado nos EUA e yield no Reino Unido.”

“O CAPM e o Beta, em particular, pressupõe a diversificação dos investimentos. Por isso, o Beta contempla apenas o risco de mercado, admitindo-se que a outra componente do risco (o risco específico, não sistemático ou risco diversificável) é eliminado pela diversificação. No entanto, no imobiliário a diversificação pode, por vezes, não se verificar. Nesta situação, sugere-se a utilização de um Beta mais elevado, designado por Beta Total (Damodaran, A., 2002, “Investment Valuation”, Wiley.)”

“Só em certas condições de evolução dos fluxos de caixa decorrentes do rendimento gerado pela propriedade e não considerando a valorização do capital é que a cap rate não difere da taxa de actualização (Brueggeman, W. e Fisher, J. , 1997, “Real Estate Finance and Investments”, Irwin McGraw-Hill)”

No artigo “Cap rates, yields e avaliação de imóveis pelo método do rendimento” destacamos:

“Mas para além da rendibilidade corrente, baseada no rendimento corrente (dividendos no caso das acções, rendas no caso do imobiliário ou juros no caso das obrigações), existe ainda a rendibilidade resultante da valorização do activo em análise, por exemplo um imóvel. Essa valorização resulta do valor desse imóvel em determinado momento comparativamente ao valor que o mesmo tinha (ou terá) num momento anterior (ou posterior)”

“Do somatório da rendibilidade corrente ( y ) com a rendibilidade resultante da

valorização do activo ( g ) resulta um outro conceito de rendibilidade designado por rendibilidade total ou yield total”.

E assim fizemos um artigo, na esperança que o autor das palavras não se aborreça connosco!