Avaliação de terrenos para construção por comparação
A avaliação de terrenos para construção pode ser feita por
duas abordagens distintas: pela abordagem de mercado, utilizando o método comparativo,
e pelo método residual, que tanto pode ser estático como dinâmico.
Neste artigo vamos abordar, de uma forma sucinta, alguns
cuidados que devem ser tidos em conta quando se estima o valor de terrenos para
construção por comparação.
Como primeira observação, devemos dizer que a avaliação por
comparação é potencialmente confiável se a evidência de vendas puder ser
encontrada e analisada em relação a uma unidade comum.
Por exemplo, o fator de
comparação do terreno deve ser o seu valor por área bruta de construção ou o
seu valor por área bruta de construção acima do solo (obviamente, a unidade de
comparação pode ser uma outra qualquer, desde que exista coerência com o
desenvolvimento previsto para o terreno). De facto, é diferente para a
estimativa do valor saber se posso construir uma moradia com 300 m2 de área
bruta de construção ou um prédio com 3.000 m2 de área bruta de construção, para
a mesma área de terreno.
Quando se utiliza a abordagem de mercado, os seguintes
pontos podem ser relevantes e devem ser cuidadosamente analisados:
-Os valores podem diferir consideravelmente dentro de uma
pequena área geográfica, principalmente em áreas urbanas estabelecidas.
-As características do terreno e da construção, em termos de
requisitos de infraestruturas, podem divergir entre os locais em comparação.
-Sinergias com terrenos adjacentes.
-Datas de transação.
Como segundo ponto, referir que a avaliação de terrenos
para construção pelo método comparativo é adequada quando existe um mercado
ativo e quando o projeto de desenvolvimento imobiliário para o terreno for de
baixa densidade. São exemplo, terrenos onde os custos de infraestrutura são
consistentes e não são excessivos, pequenos empreendimentos residenciais ou
pequenos imóveis industriais.
Para finalizar, alertar para as recentes alterações na Normas
Internacionais de Avaliação que “impõem” duas abordagens para a avaliação de
imóveis. Assim sendo, a avaliação de um terreno para construção por comparação
deve ser complementada, usando as abordagens alternativas referidas no início
do artigo.
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