Um “haircut” da visão para o futuro do mercado imobiliário

Neste artigo temos a visão de Bruno Brandão, economista com experiência no mercado de investimento imobiliário internacional, sobre os tempos difíceis que atravessamos:

"Num momento de incerteza, como aquele que vivemos, é muito difícil estimar o comportamento do mercado imobiliário. No entanto, sabemos que nada será igual ao período pré Covid-19.

Nos últimos anos, no nosso país, temos vindo a observar a consolidação de alguns usos imobiliários e o crescimento exponencial de outros. Toda a sustentação dos processos operacionais de muitos dos “players” do segmento esteve assente em planos e “yields” acionistas bastante inflacionados e impreparados para algo como o que estamos a experimentar. Foi de facto, impossível contemplar um impacto destes, aliás nem mesmo nos mercados dos seguros se considerou esta magnitude.

Enquanto economista, e profissional do setor imobiliário, olho para os “business plans” estabelecidos pelas nossas empresas até ao momento e coloco em questão a continuidade da prática comum – a ‘simples’ elaboração de planos de negócio de médio e longo prazo (definidos entre 7 e 10 anos). E refiro-me aos diferentes “stakeholder”s: banca, por via dos “loans”; Estado, através da utilização de benefícios fiscais diversos; investidores, pelos fundos e por outros produtos financeiros.

A vivência do momento atual será parte integrante da nossa aprendizagem e irá promover uma maior sensibilidade para com as variáveis não controladas, que impactam decisivamente na rentabilidade de qualquer projeto no nosso segmento. Consequentemente, o justo valor que decorre de processos de avaliação complexos terá de ser revisto e as avaliações alvo de análises sistematizadas, mantendo um acompanhamento permanente por parte do perito avaliador de imóveis.

Este, apesar de ser um membro externo, deverá ser coresponsabilizado juntamente com as empresas de “core business” ligadas ao real state na aferição do “fair value” dos ativos imobiliários constantes dos reportes para o mercado. É importante que a economia evite o “wishful thinking” como ferramenta e passe a incorporar dados com espectro temporal mais curto e consequentemente menos falível.

Diz-se que é tempo de parar e pensar.

No momento pós-COVID-19 será tempo de agir numa dinâmica forte, melhorada, mais humana e também mais sabedora do significado da palavra confiança para qualquer mercado e dos estragos que as variáveis desemprego e constrangimento de tesouraria fizeram na economia global.

Nos próximos planos que formos chamados a fazer, quando estivermos a preparar financeiramente o projeto de um qualquer empreendedor, iremos com toda a certeza atentar aos riscos. Não voltaremos a avançar com previsões de 7 a 10 anos, pois a flexibilidade que o mercado obrigou as empresas a ter, leva-nos hoje a estimar que o amanhã será de proximidade da informação e de mercado. Iremos por certo reconstruir o setor imobiliário com base nos racionais de uma economia mais interna e que se irá abrir em paridade com a retoma da confiança da economia global.

No mundo pós Covid-19 iremos por certo ver os nossos planos encurtados, estar presentes em mercados onde os “players” fazem parte da mesma comunidade, retomando um “je ne sais quoi” de tradicional, ao mesmo tempo, que futurista, pela capacidade de contemplar o risco, de ser resiliente em tempos mais complicados e assumir que os fundamentais da sociedade e da economia estão numa base de proximidade, reconhecimento e confiança."