Custo? Qual custo?

Já abordamos, em outros artigos, o constrangimento na utilização do método do custo para a estimativa do valor de mercado de um imóvel. Referimos, nomeadamente:

-No método do custo, o valor do imóvel será estimado como o valor que teria se fosse construído de novo, com os mesmos materiais e sujeito aos efeitos de vetustez visíveis à data de avaliação, que depreciará o seu valor. Ao valor agregado dos custos de construção e do terreno, adicionando a margem de lucro do promotor obtemos o seu valor.

Disponibilizamos, também, uma aplicação para a estimativa do valor do imóvel pelo método do custo (ficheiro Excel).

No entanto, é universalmente aceite pelas boas práticas de avaliação no imobiliário que o método do custo só deve ser utilizado pelo perito avaliador de imóveis em último recurso, ou seja, para imóveis especializados ou raramente transacionados.

Impõe-se, no entanto, mais algumas considerações.

Em termos gerais, existem duas abordagens quanto ao custo de um imóvel. Uma referindo o método de custo de substituição, em que se estima o seu valor analisando o custo de um imóvel similar, oferecendo utilidade equivalente, outra referindo o método de custo de reprodução, em que se estima o valor estimando o custo para recriar uma réplica de um ativo.

Geralmente, o custo de substituição é o custo que é relevante para determinar o preço para se replicar a utilidade do imóvel, e não as suas propriedades físicas. As etapas da estimativa por esta abordagem envolvem, nomeadamente calcular todos os custos para criar ou obter um imóvel que forneça utilidade equivalente, determinar se há alguma depreciação relacionada à obsolescência física, funcional e externa associada ao ativo objeto, e, finalmente, deduzir a depreciação total dos custos totais para chegar a um valor para o ativo em questão.

O custo de substituição é geralmente aquele de um ativo equivalente moderno, que é aquele que fornece função similar e utilidade equivalente ao bem que está sendo avaliado, mas que é de um projeto atual e construído ou feito usando materiais e técnicas atuais de baixo custo.

O método do custo de reprodução é adequado em circunstâncias em que o custo de um ativo equivalente moderno é maior do que o custo de recriar uma réplica do bem sujeito, ou a utilidade oferecida pelo ativo objeto só poderia ser fornecida por uma réplica em vez de um equivalente moderno.

As principais etapas do método de custo de reprodução envolve estimar todos os custos para criar uma réplica exata do imóvel objeto, estimar se há alguma depreciação relacionada à obsolescência física, funcional e externa associada ao ativo objeto, e deduzir a depreciação total dos custos totais para chegar a um valor para o imóvel em questão.

Os custos podem dividir-se em custos diretos, por exemplo, materiais e mão-de-obra, e custos indiretos, que podem envolver custos de transporte, custos de instalação, taxas, despesas gerais, impostos, e margem de lucro.