A história dos imóveis do Novo Banco é mesmo assim?

A venda de imóveis de carteiras (conjuntos) de imóveis resultantes de NPL, do Novo Banco, tem sido motivo de muitas notícias.

NPL quer dizer “Non-Perfoming Loan”, traduzindo para português “créditos não produtivos”.

Estes imóveis estão contabilizados (escriturados) no balanço do Novo Banco por um valor que é superior ao valor de mercado. São as chamadas imparidades.

Num outro fórum (página de Facebook do autor do blogue) foi suscitado um debate sobre esta matéria, a partir de uma notícia do jornal Público, com o título “Casa vendida por dois mil euros pelo Novo Banco ao fundo das Caimão foi avaliada em 36.000 pelas Finanças”.

A intenção de este artigo não é defender ou acusar. De facto, se existir algum motivo de intervenção judicial, nesta transação, ele deve ser apurado até à exaustão. Mais, deve mesmo investigar-se para se saber se houve ou não desinformação propositada ou desinformação por ignorância.

Devemos ter o cuidado de saber se temos todos os elementos sobre a matéria antes de escrevermos ou falarmos. E, definitivamente, nós (blogue) não temos:

-Não será errado fazer um título a dizer que foi avaliada por 36.000€ para as finanças e foi vendida por 2.000€? O que é o VPT (Valor Patrimonial Tributário) e o que é o valor de mercado?

Quantos portugueses já não se sentiram injustiçados por pagar IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) quando adquiriram imóveis com um valor inferior ao VPT (quando a VPT é supeior ao valor de mercado, o IMI é calculado sobre o VPT)? O VPT existe unicamente para fins tributários.

O título tanto pode estar errado como pode estar certo. Entre o momento da compra ao Novo Banco e o momento da colocação à venda existiram obras de reabilitação que aumentassem o valor do imóvel?

-É normal que uma carteira de NPL (Non-Perfoming Loans) seja vendida com desconto. Qualquer  perito avaliador de imóveis esclarecido conhece a ”IVS 104 Bases of Value”:

“170. Premise of Value – Forced Sale

170.1. The term “forced sale” is often used in circumstances where a seller is under compulsion to sell and that, as a consequence, a proper marketing period is not possible and buyers may not be able to undertake adequate due diligence. The price that could be obtained in these circumstances will depend upon the nature of the pressure on the seller and the reasons why proper marketing cannot be undertaken. It may also reflect the consequences for the seller of failing to sell within the period available.

Unless the nature of, and the reason for, the constraints on the seller are known, the price obtainable in a forced sale cannot be realistically estimated. The price that a seller will accept in a forced sale will reflect its particular circumstances, rather than those of the hypothetical willing seller in the Market Value definition. A “forced sale” is a description of the situation under which the exchange takes place, not a distinct basis of value. (aconselho a ler o resto)”

-Cuidado quando dizemos que os imóveis foram vendidos com um desconto de x% (x=muitos!).

Foi um desconto grande sobre o valor do balanço? Não espanta, pois eles estavam em imparidade. Se estavam em imparidade é claro que o valor escriturado é muito superior ao valor de mercado. No fundo, não foram vendidos com desconto, foram vendidos pelo valor de mercado ou por um valor próximo.

Foi um desconto sobre o valor de uma avaliação feita por empresas de avaliação imobiliária devidamente habilitada? Então sim, é motivo de investigação.