Yields à boleia do Idealista…
O Idealista/news publicou esta semana um artigo em que analisa os preços dos imóveis junto das melhores instituições de ensino, públicas ou privadas.
O artigo é interessante pois permite a um perito avaliador de imóveis encontrar “yields”
praticadas no mercado imobiliário. É este exercício que vamos realizar no
artigo de hoje e, complementarmente, comentar alguma da informação prestada.
De uma forma muito simples, sabemos que:
É isso que está traduzido na tabela:
A informação prestada pelo Idealista (e também por outras empresas do género, como por exemplo Casafari, Alfredo e Reatia) é uma excelente ajuda para o mercado imobiliário, mas deve ser analisada com todo o cuidado para não se tirarem conclusões precipitadas.
O artigo, de facto muito curioso, fez-nos no entanto refletir sobre a necessidade de afinarmos sempre a informação a um nível mais local. Para reforçar esta nossa opinião, deixamos as seguintes questões:
-Tomemos agora como exemplo a zona do Externato
Ribadouro, no Porto. É uma zona onde não existe construção nova, com prédios
por reabilitar. De acordo com o Instituto Nacional de
Estatística, o valor mediano de vendas por m2 de área bruta privativa na
envolvente desta escola foi de 1992€/m2 (mesma secção estatística), 1934€/m2 de
área bruta privativa na mesma freguesia e na mesma quadrícula (esta informação
é do primeiro trimestre de 2020, mas atendendo à dinâmica do mercado
imobiliário desde então). O estudo do idealista indica um preço médio de 3.000€/m2.
Como se justifica uma diferença tão elevada entre
valores médios e valores medianos? É o “gap de mercado”? É uma amostra com
muitos “outliers”? É …?
Em jeito de conclusão, recordamos parte do artigo que
escrevemos para o Outofthebox:
“Estas notícias fizeram-nos reler o artigo “Statistics
in the context of economic theory and the limits of automated valuation models
in the valuation of individual properties”, da Prof. EWA Kucharska-Stasiak,
da Universidade de Lodz. Para a Prof. EWA Kucharska-Stasiak, não existem apenas
dúvidas sobre se os métodos estatísticos permitem que as características do
imóvel sejam efetivamente refletidas no preço, mas surgem-lhe ainda maiores
dúvidas se refletem o mercado imobiliário e comportamento de seus
participantes.”
Por isso é que existem peritos avaliadores de imóveis e por isso é
que eles são imprescindíveis no mercado imobiliário!
PS: (“Gap de mercado”: segundo a Confidencial Imobiliário, “Mede a distância percentual entre o preço médio das vendas realizadas e o valor médio da oferta disponível no mercado. Ou seja, indica o diferencial entre a oferta e a procura efetiva.”)
Sem comentários: