Estudo de Mercado versus Avaliação Imobiliária

Antes de mais agradeço ao João Fonseca o convite que me endereçou para escrever sobre este tema.

O meu nome é Edite Simões e sou consultora imobiliária da Remax Oceanus há cerca de 5 anos. 

Fazendo um pequeno Flash Back, quando iniciei a atividade, senti que uma das grandes responsabilidades desta profissão é precisamente apoiar o proprietário na decisão do valor de promoção do imóvel. 

Um preço muito abaixo do valor do mercado, só porque o proprietário não está enquadrado com a realidade local, é um péssimo serviço por motivos óbvios e um preço muito acima do valor de mercado também, talvez por motivos menos óbvios. Contrariamente ao que empiricamente se pode pensar, quando o imóvel entra por um valor muito superior aos que existem na envolvente vão ocorrer vários fenómenos “menos bons”, que passo a enumerar: 

-Esse imóvel vai “ajudar” a vender os que estão com melhor preço e esses compradores “perdem-se” para o imóvel que se pretende vender, pois já compraram; 

-Perde-se também o efeito “novidade” que o imóvel tem no 1º mês de comercialização, pois como está fora de preço não atrai os compradores que estão em procura ativa e colocam alertas nos portais; 

-Depois o preço baixa uma vez, duas vezes, e como o imóvel está já no mercado há algum tempo, os compradores, começam a “efabular” que o imóvel deve ter algum problema, que os vendedores devem estar aflitos para vender porque já reduziram o preço várias vezes. O que acontece depois é que o imóvel, muitas vezes, acaba por ser vendido abaixo do preço de mercado… 

Sob o peso desta responsabilidade e com toda a informação dispersa, pois apesar das escrituras serem públicas, não há, infelizmente uma base de dados nacional com todos os imóveis vendidos geolocalizados (– sim deixem-me sonhar!), eu pesquisava os vendidos no nosso sistema Remax, pesquisava a informação nos portais, informação do SIR e demorava pelo menos de um dia a preparar um estudo de mercado (sim, eu sei que agora existe o “Alfredo”, que é mais uma ferramenta, e por mais apetecível que seja pela rapidez na sua utilização, sem um olhar crítico pode dar resultados muito díspares). 

Portanto, eu tinha dois problemas para resolver, conseguir um resultado de qualidade e poupar tempo nesta tarefa, que me impedia de fazer outras. Quando a protelava, adiava também a entrada de novas angariações. 

Foi numa formação do Paulo de Vilhena, que se me fez luz! Este serviço eu posso contratar, sem perder a qualidade (neste caso até acrescento!) e liberta-me para outras tarefas de maior rendimento. 

Passei então a contratar um Relatório de Avaliação subscrito por dois peritos avaliadores de imóveis, devidamente inscritos na CMVM. 

E como explico aos proprietários? Fácil, digo-lhes que é a minha forma de trabalhar, que qualquer perito avaliador de imóveis está impedido de fazer mediação imobiliária por se considerar que há um subjacente conflito de interesses. Que o perito nunca sabe de antemão qual é a minha opinião de valor (que também tenho, como é natural) nem o valor que os proprietários esperam, para que o trabalho seja realizado da forma mais isenta possível. 

Informo também que os peritos avaliadores de imóveis com quem trabalho têm cerca de 20 anos de experiência na área, desenvolvendo trabalho, tanto para particulares (em situação de partilhas por exemplo é muito frequente), como para entidades bancárias, e que da minha experiência, a trabalhar desta forma, os resultados têm sido muito positivos. 

Deixo também bem claro, que a decisão final do preço é do proprietário, não é minha nem dos peritos avaliadores, que não há qualquer compromisso por parte do proprietário, que ofereço de bom agrado este serviço aos clientes que realmente querem trabalhar comigo e em quem eu confio, pois este relatório é oferecido antes do CMI (Contrato de Mediação Imobiliária) assinado. 

Finalmente explico que em função da celeridade com que querem / precisam de vender e da fase de mercado em que estamos, o valor de mercado é uma linha que ajuda a tomar decisões em função dos objetivos e necessidades do vendedor. 

Se a diferença entre o valor de mercado e as expetativas dos clientes for muito grande, será preferível, tanto para os clientes, como para mim, não trabalhar esse imóvel… 

Espero que esta partilha vos tenha sido útil! 

#PorquePartilharÉmultiplicar #EditeSimoesRemax