Incerteza na avaliação e a análise de sensibilidade

Desde há muito tempo que escrevemos sobre a análise de sensibilidade e a sua utilidade para o trabalho do perito avaliador de imóveis. Fizemo-lo, a primeira vez, há cerca de seis anos, com o artigo “(À espera do visitante 100.000, esta semana!) Análise de sensibilidade” e, há cerca de dois anos, com o artigo “Análise de sensibilidade”.


Em todos os artigos que escrevemos está sempre subjacente a utilização do Método de Monte Carlo. O Método de Monte Carlo é uma ferramenta muito importante na análise de sensibilidade, que é recomendada quando o valor de um ativo pode variar em função do comportamento de várias variáveis independentes, que comportam alguns fatores de risco.


Esta semana recebemos um novo impulso para escrever sobre esta temática, depois de assistirmos a uma excelente apresentação de Nick French no Congresso da ASAVAL, que se realizou no passado dia 6 de novembro.


De acordo com o autor, qualquer avaliação, em qualquer momento, é afetada pela incerteza. É o grau de incerteza que muda conforme a dinâmica do mercado muda. Na linguagem de avaliação, existe a incerteza normal e a incerteza material (anormal).


O que para nós foi interessante, na apresentação, foi a forma que Nick French utilizou para modelar a incerteza. Nós vamos deixar aqui uma figura, adaptada da apresentação, que ilustra de forma inequívoca a diferença entre a incerteza normal e a incerteza material:


João Fonseca | Nick French | Incerteza na avaliação
 

Conclui ainda Nick French que:

-Se o mercado estiver forte, o avaliador terá mais certeza de que a estimativa do valor de mercado corresponderá ao preço de venda hipotético

-Se o mercado estiver fraco ou "pausado", o avaliador terá menos certeza de que a estimativa do valor de mercado está correta


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