Incerteza na avaliação e a análise de sensibilidade
Desde há muito tempo que escrevemos sobre a análise de sensibilidade e a sua utilidade para o trabalho do perito avaliador de imóveis. Fizemo-lo, a primeira vez, há cerca de seis anos, com o artigo “(À espera do visitante 100.000, esta semana!) Análise de sensibilidade” e, há cerca de dois anos, com o artigo “Análise de sensibilidade”.
Em todos os artigos que
escrevemos está sempre subjacente a utilização do Método
de Monte Carlo. O Método de Monte Carlo é uma ferramenta muito importante
na análise de sensibilidade, que é recomendada quando o valor de um ativo pode
variar em função do comportamento de várias variáveis independentes, que
comportam alguns fatores de risco.
Esta semana recebemos um novo
impulso para escrever sobre esta temática, depois de assistirmos a uma
excelente apresentação de Nick French no
Congresso da ASAVAL, que se realizou no passado dia 6 de novembro.
De acordo com o autor, qualquer
avaliação, em qualquer momento, é afetada pela incerteza. É o grau de incerteza
que muda conforme a dinâmica do mercado muda. Na linguagem de avaliação, existe
a incerteza normal e a incerteza material (anormal).
O que para nós foi interessante,
na apresentação, foi a forma que Nick French utilizou para modelar a incerteza.
Nós vamos deixar aqui uma figura, adaptada da apresentação, que ilustra de
forma inequívoca a diferença entre a incerteza normal e a incerteza material:
-Se o mercado estiver forte, o avaliador terá mais certeza de que a estimativa do valor de mercado corresponderá ao preço de venda hipotético
-Se o mercado estiver fraco ou "pausado", o avaliador terá menos certeza de que a estimativa do valor de mercado está correta
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