Orientações sobre créditos não produtivos dirigidas a instituições de crédito

 

Como é Natal e nestas ocasiões ninguém leva a mal, esta semana vamos aconselhar a leitura de um documento aos Senhores Deputados da Nação (e também a alguns jornalistas económicos) do documento “Orientações sobre créditos não produtivos dirigidas a instituições de crédito”, publicado pela Supervisão Bancária do Banco Central Europeu, no que respeita à valorização de garantias constituídas por bens imóveis. A leitura também é aconselhável ao perito avaliador de imóveis.

Recordamos que Non-perfoming loans (NPL), em português “créditos não produtivos”, são créditos, exceto ativos financeiros detidos para negociação, que preenchem um dos seguintes critérios ou ambos:

a) trata-se de um crédito materialmente relevante com um atraso no reembolso superior a 90 dias;

b) o devedor foi avaliado e considera-se improvável que pague a totalidade das suas obrigações de crédito sem execução das garantias, independentemente da existência de qualquer montante em atraso ou do número de dias de atraso no reembolso.

O documento é muito extenso e de leitura muito interessante, mas vamo-nos deter nos seguintes pontos:

 

-Como ponto principal, todas as garantias constituídas por bens imóveis devem ser avaliadas com base no valor de mercado ou no valor do bem hipotecado (de acordo com o Regulamento (EU) n.º 575/2013 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 26 de junho, valor do bem hipotecado é o “o valor comercial futuro do bem imóvel, determinado com base em critérios de prudência e considerando os aspetos sustentáveis de longo prazo do imóvel, as condições normais e do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas do imóvel”).

 

Já por valor de mercado é entendido, segundo o documento, como “é o montante estimado a que, à data da valorização, um ativo ou passivo deveria ser transacionado entre um comprador e um vendedor interessados, no quadro de uma operação em condições normais de mercado, em que as partes atuam cada qual com conhecimento de causa, de forma prudente e sem coação.”

-O método do custo não deve utilizado e para imóveis de rendimento pode ser utlizado o método comparativo de mercado (“análise comparada do valor de mercado”) ou o método do rendimento (“método dos fluxos de caixa atualizados”).

 

-No “método dos fluxos de caixa atualizados” os fluxos devem ser atualizados com dois cenários: cenário de “continuidade da atividade” ou cenário de “cessação da atividade”. No fundo, o que nós escrevemos no artigo “O valor residual e o avaliador de imóveis”.

 

-As garantias imobiliárias devem ser avaliadas em consonância com as normas europeias e internacionais (Estas incluem as normas de valorização europeias (European Valuation Standards EVS-2016 (Blue Book)) e as normas do Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) do Reino Unido.). As normas nacionais são igualmente aceitáveis, se os princípios seguidos forem semelhantes.

-“Os descontos do preço de mercado aplicados ao preço do imóvel (preço no mercado aberto à data da liquidação) ou ao justo valor obtido com base nos modelos de justo valor são pertinentes pelo seguinte motivo económico: elementos empíricos e a experiência adquirida demonstram que existe uma correlação negativa entre a frequência dos incumprimentos e o valor das garantias. Além disso, a liquidez do mercado tende a baixar se os bancos precisarem de executar garantias em muitos casos, sendo que, em períodos de taxas elevadas de incumprimento, os bancos são frequentemente confrontados com pressões em termos de fundos próprios, que os forçam a acelerar a liquidação das garantias, mesmo que necessitem de vender a preços desfavoráveis. A aplicação de um desconto não é uma expressão de uma preferência conservadora arbitrária, mas reflete a realidade económica da previsão de fluxos de caixa. O desconto do preço de mercado deve, portanto, refletir a liquidez do mercado e a estratégia de liquidação. Não deve refletir condições de venda com desconto substancial (fire sale), exceto se a estratégia de liquidação prevista consistir, de facto, numa venda dessa natureza.”

 

Aconselhamos vivamente a leitura do documento!