Simuladores de valorização de imóveis

É recorrente nas redes sociais encontrarmos anúncios do género “Quer saber quanto vale a sua casa?”. Depois de várias perguntas sobre o imóvel, a aplicação devolve-nos um intervalo de valores no qual o imóvel se situará. Algumas das aplicações indicam ainda um valor de avaliação, usualmente o valor intermédio.

No artigo de hoje vamos apresentar os resultados de um pequeno estudo que realizamos. Perguntamos a quatro plataformas existentes nas redes sociais qual o valor de um apartamento T2 e um apartamento T5 na Rua de Gondarém, na cidade do Porto. 

O objetivo deste artigo não é criticar, positivamente ou negativamente, o trabalho destas aplicações e de qualquer uma das empresas imobiliárias que as gerem, pelo que vamos omitir o nome das plataformas consultadas. Em complemento, por uma questão de transparência e para que possamos estar sujeitos à critica, vamos também informar o valor da avaliação a que chegamos. 

Os vários resultados estão mostrados na tabela seguinte: 

É certo que foi realizada uma pequena amostra, que não será representativa. De facto, o exercício teria de ser mais exaustivo, abranger mais avaliações, de forma a poderem-se tomar conclusões definitivas. No entanto, permitimo-nos apontar alguns aspetos críticos que aconselhariam a presença de um perito avaliador de imóveis. 

Um dos fatores críticos no estudo acima apresentado é a enorme discrepância entre os valores mínimos e máximos apresentados. Não nos parecem justificáveis diferenças superiores a 10% nos intervalos de valor apresentados. 

Também são notadas diferenças substanciais entre os valores de apresentados na maioria das plataformas e os valores de avaliação. Mas aqui, sempre se poderá alegar a eventual incompetência do perito avaliador de imóveis… 

Uma questão a que não conseguimos dar resposta e para nós é muito importante,  sendo muito relevante para estes estudos, é saber se os valores que as plataformas utilizam para chegar à sua sugestão de valor, são valores de oferta ou valores de transação. É que se forem valores de oferta, casos há que estão a sobrevalorizar muito o valor dos imóveis, pois não se considera a diferença que existe entre valor de oferta e valor de transação. 

Este pequeno apontamento reforça a importância da presença de um perito avaliador de imóveis em qualquer processo de transação imobiliária. Por um lado, estará em melhor condições de apresentar a base de valor adequada a cada caso (valor de mercado, valor de investimento, valor equitativo, …). Por outro lado, não aponta um intervalo de valores, mas sim a estimativa do valor mais provável de transação.