Será que o coeficiente de desvalorização da moeda é um bom método?

A propósito de uma avaliação feita por um perito avaliador de imóveis no ano de 1937, que pode ser obtida seguindo a ligação [aqui], vamos abordar a utilização dos coeficientes de desvalorização da moeda para a atualização de valores no imobiliário .

 

No entanto, nesta avaliação, existem alguns aspetos curiosos, que queremos relevar:

 

-Não foi utilizado o método comparativo, provavelmente por ser um imóvel raramente transacionado e por não existir uma amostra sustentada de imóveis em venda ou vendidos. Recordamos que a avaliação foi feita no ano de 1937.

 

-No método do rendimento, por capitalização direta, foi utilizada uma “yield” de 5% (valor do prédio = 20 x 31.235$58). Para melhor entender esta transformação, permitimo-nos convidar a visitar o nosso artigo “Ainda existem louvados?”.

 

-No método do custo, o valor de construção por m2 do primeiro piso correspondia a 90% do valor de construção por m2 do rés-do-chão, e a cave e as águas-furtadas a 20% do valor de construção por m2 do rés-do-chão.

 

-Assinalamos também a descrição exaustiva e correta do imóvel, o que contrasta com muitas avaliações realizadas hoje em dia.

 

-Finalmente, apresentamos numa tabela os valores estimados à época pelo avaliador de imóveis e os valores que seriam atualmente. Estes valores foram atualizados pelos coeficientes de desvalorização da moeda aplicáveis aos bens e direitos alienados durante o ano de 2020, de acordo com a Portaria n.º 220/2020 de 2020-09-21:

 

Claramente desfasados dos valores de mercado atuais!

Digamos que é um alerta para quem valoriza ou desvaloriza o valor de imóveis com base no coeficiente de desvalorização da moeda!

 

 

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI  (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School, 37 ECTS e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias, 90 horas, 13.5 ECTS. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto ena Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.