Múltiplos na avaliação de hotéis.

A utilização de “múltiplos” na avaliação de ativos é uma prática corrente. Esta técnica é uma avaliação por comparação, em que assumimos o valor de um ativo com base no valor de ativos semelhantes existentes no mercado. São então calculados índices que traduzem a relação de valor dos ativos com medidas financeiras específicas, como vendas, EBITDA, EBIT ou valor contabilístico.

Para avaliar ativos de capital intensivo, como é o caso de hotéis, é usado o múltiplo EV/ EBITDA, em que EV é o valor do ativo e o EBITDA é o lucro antes de juros, impostos, depreciações e amortizações. O múltiplo EV/EBITDA tem em consideração as perspetivas do acionista e da dívida.

Fizemos um pequeno estudo, através de Damodaram, em apresentamos o valor deste rácio, desde o ano de 2011.

Aswath Damodaram é professor na Stern School of Business, New York University e também faz da partilha a sua missão. Disponibiliza gratuitamente informação económica e financeira de excelência, muito relevante para a atividade do perito avaliador de imóveis. O site é http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/.

A mediana dos valores do rácio EV/EBITDA é de 10,015.

Verificamos com surpresa um aumento drástico do valor para o ano de 2020, que coincidiu com o furacão que invadiu o setor. Terá sido uma forma simpática de nos dizerem: atenção, o ano de 2020 foi dececionante, mas isso não quer dizer que o valor dos hotéis tenha dado um trambolhão tão grande? Ou que a recuperação da pandemia está ao virar da esquina?

Os múltiplos de avaliação dependem da perceção de risco por parte dos investidores e das perspetivas de crescimento do setor. Algumas das razões para a alteração do múltiplo são as modificações do ADR e das taxas de ocupação.

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI  (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.