IVS, EVS e a máxima e melhor utilização.

 

No dia 15 de junho decorreu um “webinar” da ASAVAL, muito interessante para o perito avaliador de imóveis, designado “EVS2020 em versão Portuguesa e sua aplicação no contexto nacional”, com um painel de muita qualidade. Portugal este superiormente representado pelo Professor Amaro Laia.

 

Foi feita a apresentação formal das EVS em português, que podem ser lidas no site da ASAVAL. Neste contexto, foi dado um enfoque especial à incorporação da máxima e melhor utilização no conceito de valor de mercado, o que é uma novidade.

Nas IVS/Red Book, a máxima e melhor utilização já era reconhecida como fazendo parte da noção de valor de mercado.

 

O que nos propomos fazer hoje é investigar se existe uma diferença significativa na definição de máxima e melhor utilização nas duas normas internacionais mais utilizadas, concretamente as IVS- Internacional Valuation Standards e EVS- European Valuation Standards.

 

Na tabela seguinte podemos ler um excerto da definição nas duas normas:

Uma primeira diferença está na designação. As IVS dizem “Maior e melhor uso” e as EVS dizem “Maior e melhor utilização”.

 

A grande diferença, aparente, é que as IVS contemplam “legalmente permitido”, enquanto as EVS contemplam “legal ou susceptível de o vir a ser”.

 

Uma primeira leitura faz-nos crer que nas IVS só podemos utilizar funções alternativas para o imóvel se estas estiverem inscritas nos instrumentos legais em vigor, enquanto nas EVS é aberta a porta a usos que não estejam contempladas nos Instrumentos legais em vigor, mas que possam vir a estar.

 

Talvez com um exemplo possamos expressar melhor esta diferença aparente. Suponhamos que uma Câmara Municipal permite, no Plano Diretor Municipal em vigor o uso, num terreno, de habitação, unicamente. No entanto, está a decorrer a revisão do Plano Diretor Municipal, que vai permitir, além do uso de habitação, o uso de escritórios.

 

À luz de uma leitura apressada, neste caso particular, segundo as IVS, a máxima e melhor utilização seria o uso continuado, enquanto as EVS poderiam incluir o uso continuado e o alternativo.

 

A história seria mesmo assim se as IVS, no seu ponto 140.5. (b) das Normas gerais – IVS 104 Bases de valor não afirmassem (e passamos a citar, com tradução nossa):

 

“Para refletir o requisito de que seja legalmente admissível, quaisquer restrições legais sobre o uso do ativo, por exemplo, determinações de planeamento/zonamento da cidade, precisam ser levadas em conta, bem como a probabilidade de que essas restrições possam vir a ser alteradas.”.

 

Logo, o resultado é o mesmo!

(Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI  (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.)