Regressão linear e avaliação de imóveis

A utilização da inferência estatística, regressão linear múltipla, como ferramenta do método comparativo de mercado, tem vindo a ter um crescente interesse na classe dos peritos avaliadores de imóveis.

Permite-nos que a partir de uma amostra representativa se possam extrair conclusões sobre uma população.

Entre as suas várias vantagens, tem uma que seguramente melhora a qualidade de uma avaliação de imóveis, ou seja, retira qualquer subjetividade à análise e permite que uma série de testes sejam realizados para verificar a qualidade de uma avaliação.

Na avaliação de imóveis recorremos a modelos de regressão linear, onde o Microsoft Excel desempenha um papel preponderante.

No entanto, é sempre necessária uma série de testes, nomeadamente de significância de regressores e do modelo (distribuição t de Student e de Snedecor), linearidade, normalidade dos resíduos, homocedasticidade, colinearidade ou multicolinearidade, ou ainda a existência de “outliers”.

Em face do rigor necessário às análises de regressão, achamos também interessante partilhar um vídeo que faz a introdução à inferência estatística através da regressão linear múltipla.

O tratamento destas variáveis é uma preciosa ajuda para qualquer perito avaliador de imóveis.

Finalmente, convém recordar a importância dos princípios da “tautologia” (explicar a variável dependente em função dela própria na parte explicativa do modelo.”) e o princípio da “parcimónia” ou da “simplicidade” (quanto menos regressores tivermos no modelo, menos informação precisamos para estimar o preço de um imóvel.)

 

 

 

 

 

(Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI  (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.)