Comparáveis: como obter?

 

O artigo desta semana pretende abordar os princípios gerais seguidos pelos avaliadores imobiliários para a obtenção de comparáveis, para que possam utilizar a abordagem de mercado na avaliação de imóveis.

Um comparável pode ser definido como um item de informação usado durante o processo de avaliação como evidência para apoiar a avaliação de outro item similar. 

O exercício de encontrar comparáveis é dificultado, por vezes, por um conjunto de razões, que passam pela falta de transações no mercado ou informação desatualizada sobre transações, pela existência de compradores especiais, pela falta de evidência semelhante ou idêntica ao imóvel em avaliação e, finalmente, pela falta de transparência do mercado. As informações sobre transações geralmente não estão disponíveis ao público e, mesmo quando estão disponíveis, podem estar desatualizadas, com falta de detalhes ou imprecisões. Essa situação é universal, mas tem particular incidência em mercados pouco desenvolvidos.

Photo by Kyrylo Kholopkin on Unsplash

Por todos esses motivos, evidências comparáveis ​​provavelmente nunca corresponderão ao ativo imobiliário sujeito a avaliação. O avaliador precisará, portanto, de analisar e interpretar as evidências disponíveis e usá-las como orientação e não como evidência direta de valor.

Genericamente, as fontes de informação para obter comparáveis são os valores de transações, as fontes públicas sobre transações (por exemplo, a informação obtida em conservatórias e notários), as bases de dados publicadas (por exemplo, a Confidencial Imobiliário), os “asking price” (de portais e sítios da internet) e ainda evidências de transações efetuadas em anos anteriores.

Achamos importante um pequeno apontamento sobre os valores de transações, informação que não é obtida exclusivamente junto de agentes imobiliários. São uma fonte interessante, mas não única. 

Existem outras fontes complementares, como é o caso de promotores imobiliários (muitos promotores imobiliários têm o seu próprio canal de vendas e, também não raras vezes, constroem o seu preço com base em trabalhos de peritos avaliadores de imóveis) e, principalmente, o trabalho de campo realizado.

 

De facto, é possível ao perito avaliador, tendo conhecimento da existência de uma transação, obter ou verificar os documentos oficiais que lhe serviram de suporte e, consequentemente, identificar o seu valor de transação.

Estas investigações devem ser acompanhadas de um estudo detalhado de quaisquer incentivos a vendas e arrendamentos (por exemplo, períodos sem arrendamento), que devem ser incluídos na análise das evidências.

Em épocas anteriores, o estudo detalhado de incentivos a vendas era prejudicado pela existência de valores não faturados, o que enviesava a análise dos comparáveis.

Hoje em dia este fator está muito mitigado porquanto há um escrutínio maior a estas atividades e também uma consciência cívica cada vez maior. Além disto, os mediadores imobiliários estão obrigados a procedimentos de combate à fraude e evasão fiscal rígidos e nós acreditamos que são cumpridos escrupulosamente. Assim sendo, cada vez mais os valores declarados coincidem com os valores efetivos das transações. 

(Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI  (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.)