Os estudos de mercado e a avaliação de imóveis.

 

Confessamos que o artigo desta semana estava para ser outro. No entanto, o Paulo Fernandes disponibilizou gratuitamente a revista “Imobiliário em direto” e achamos por bem replicar o que então escrevemos sobre a por vezes, mais vezes que o desejável, relação difícil entre avaliadores imobiliários e mediadores imobiliários:

“Sendo a avaliação de imóveis uma disciplina transversal a muitas áreas do saber, hoje em dia é praticada por um espectro muito alargado de profissionais, na área da engenharia, da arquitetura ou ainda das ciências económicas.

Não estando regulada por nenhuma legislação específica, tem sido considerado, erradamente, que a credenciação da profissão é atribuída pela CMVM- Comissão do Mercado de Valores Mobiliária. De facto, esta instituição só determina as condições que um perito avaliador de imóveis tem que reunir para poder realizar avaliações para imóveis relacionados com a banca, fundos de investimento e fundos de pensões. Estas condições estão materializadas na Lei 153/2015, de 14 de setembro.

Existem, no entanto, organizações internacionais, essas sim, que atribuem a credenciação de perito avaliador de imóveis. Na Europa, as mais conhecidas são o RICS e a TEGOVA.

Estas organizações são muito importantes, porque, além de avaliarem os conhecimentos técnicos dos peritos avaliadores de imóveis, incutem nestes uma dimensão ética muito forte.

Dois exemplos que traduzem essa exigência:

. Uma das condições obrigatórias para um perito pertencer ao RICS é ter aproveitamento de 75%, no mínimo, num exame sobre questões de ética.

. A remuneração de um perito não pode estar de algum modo condicionada ao resultado da avaliação.

É precisamente neste último ponto que se sustenta a discordância entre peritos avaliadores e medidores imobiliários. Os primeiros acham que os segundos não podem fazer avaliações dos imóveis que promovem e, subsidiariamente, estudos de mercado.

As razões não são técnicas, mas sim éticas e de conflitos de interesse. O mediador imobiliário tem a sua remuneração dependente do valor do imóvel que vai vender. Este conflito de interesses, se transportado para a esfera do RICS, é insanável.

Mas podem as empresas de mediação ultrapassar estes conflitos insanáveis? Podem, implementando o conceito de “muralha da China”, do Red Book do RICS. Numa agência imobiliária, as equipas que fazem a sugestão dos valores a propor aos clientes devem ser totalmente independentes das equipas de mediadores.”