Pela enésima vez ... o método de custo.

 Pela enésima vez vou escrever sobre o método de custo.

A razão, desta vez, está relacionada com as recentes alterações às normas internacionais de avaliação. Importa verificar se estas normas trazem novas posições quanto à utilização do método do custo. Transcrevo, de seguida, o que cada uma das normas (IVS e EVS) referem:

IVS

“The cost approach should be applied and afforded significant weight under the following circumstances:

(a) participants would be able to recreate an asset with substantially the same utility as the subject asset, without regulatory or legal restrictions, and the asset could be recreated quickly enough that a participant would not be willing to pay a significant premium for the ability to use the subject asset immediately,

(b) the asset is not directly income-generating and the unique nature of the asset makes using an income approach or market approach unfeasible, and/or

(c) the basis of value being used is fundamentally based on replacement cost, such as replacement value.”.

EVS

“Normalmente, a abordagem de custo é mais utilizada para estimar o valor de reposição de imóveis especializados e de outros imóveis que são muito raramente, se alguma vez, vendidos ou arrendados no mercado. Isto significa que, geralmente, a abordagem de custo só é utilizada quando há uma falta de actividade de mercado que inviabiliza a utilização do método comparativo e quando os imóveis a avaliar não são adequados para uma avaliação pela abordagem de rendimento. Há, contudo, circunstâncias em que esta é utilizada como um procedimento principal de mercado, particularmente quando existem dados significativos disponíveis que reforçam a exactidão do procedimento.”

Como verificamos, nenhuma das duas normas aconselha o método do custo para utilização corrente nos processos de avaliação imobiliária. É uma metodologia que o perito avaliador de imóveis deve utilizar com muita parcimónia, para imóveis especializados ou raramente transacionáveis.

Photo by Danist Soh on Unsplash

Recordo ainda uma outra publicação em que caracterizava o método do custo. Se lermos bem na transcrição das IVS “the basis of value being used is fundamentally based on replacement cost, such as replacement value”:

“No método do custo, o valor do imóvel será estimado como o valor que teria se fosse construído de novo, com os mesmos materiais e sujeito aos efeitos de vetustez visíveis à data de avaliação, que depreciará o seu valor. Ao valor agregado dos custos de construção e do terreno, adicionando a margem de lucro do promotor obtemos o seu valor.

No entanto, é universalmente aceite pelas boas práticas de avaliação no imobiliário que o método do custo só deve ser utilizado pelo perito avaliador de imóveis em último recurso, ou seja, para imóveis especializados ou raramente transacionados.

 Impõe-se, no entanto, mais algumas considerações.

Em termos gerais, existem duas abordagens quanto ao custo de um imóvel. Uma referindo o método de custo de substituição, em que se estima o seu valor analisando o custo de um imóvel similar, oferecendo utilidade equivalente, outra referindo o método de custo de reprodução, em que se estima o valor estimando o custo para recriar uma réplica de um ativo.

 

Geralmente, o custo de substituição é o custo que é relevante para determinar o preço para se replicar a utilidade do imóvel, e não as suas propriedades físicas. As etapas da estimativa por esta abordagem envolvem, nomeadamente calcular todos os custos para criar ou obter um imóvel que forneça utilidade equivalente, determinar se há alguma depreciação relacionada à obsolescência física, funcional e externa associada ao ativo objeto, e, finalmente, deduzir a depreciação total dos custos totais para chegar a um valor para o ativo em questão.

 

O custo de substituição é geralmente aquele de um ativo equivalente moderno, que é aquele que fornece função similar e utilidade equivalente ao bem que está sendo avaliado, mas que é de um projeto atual e construído ou feito usando materiais e técnicas atuais de baixo custo.

 

O método do custo de reprodução é adequado em circunstâncias em que o custo de um ativo equivalente moderno é maior do que o custo de recriar uma réplica do bem sujeito, ou a utilidade oferecida pelo ativo objeto só poderia ser fornecida por uma réplica em vez de um equivalente moderno.

 

A principal etapa do método de custo de reprodução envolve estimar todos os custos para criar uma réplica exata do imóvel objeto, estimar se há alguma depreciação relacionada à obsolescência física, funcional e externa associada ao ativo objeto, e deduzir a depreciação total dos custos totais para chegar a um valor para o imóvel em questão.

 

Os custos podem dividir-se em custos diretos, por exemplo, materiais e mão-de-obra, e custos indiretos, que podem envolver custos de transporte, custos de instalação, taxas, despesas gerais, impostos, e margem de lucro.”

 

Sobre o autor

(Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI  (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Membro do Conselho Científico ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), da Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.)