A Associação Portuguesa de Bancos e a avaliação de imóveis.

 

No passado dia 20 de janeiro decorreu uma excelente iniciativa do projeto High-Value, com a realização do webinar “Normas Internacionais de Avaliação” e a apresentação do e-book “Normas Internacionais de Avaliação (TEGOVA, RICS E IVSC)”, de autoria dos colegas Jorge Vaz e Miguel Anjos, MRICS.

No artigo de hoje previa escrever sobre os aspetos técnicos do que foi abordado, mas atendendo à importância dos aspetos políticos, preferi este último tema. De facto, um dos oradores, o representante da Associação Portuguesa de Bancos (APB), Eng. José Caetano Oliveira, abordou, com a frontalidade que lhe é característica, temáticas muito delicadas, que os colegas peritos avaliadores que estiveram ausentes devem querer conhecer.

Honorários dos peritos avaliadores

Embora o tema do seminário não fosse os honorários dos peritos avaliadores de imóveis para crédito hipotecário, o orador não deixou de vincar bem a posição da APB: trata-se simplesmente da lei da oferta e da procura.

Os bancos vão ao mercado (leia-se empresas de avaliação) e perguntam preços. O mercado (leia-se empresas de avaliação) dita os preços e pronto, assunto arrumado. A banca não tem nada a ver com o tema.

Desta forma, o perito avaliador de imóveis fica a saber que deve reclamar os honorários às empresas de avaliação e que são estas, em última instância, na opinião da APB, as responsáveis pelos baixos honorários, pois não negoceiam bem com a banca. A culpa também é dos peritos avaliadores de imóveis e das entidades que os representam, porque não sabem negociar com as empresas de avaliação. Nas entrelinhas foi referido que se os preços aumentassem, aumentariam também os preços para os clientes finais.

A título de curiosidade, lembro aqui a distribuição de custos de uma avaliação para o cliente bancário (o cliente bancário, por exemplo, é um jovem casal que vai pedir um crédito à habitação): 16% avaliador (a correr bem), 40% empresa de avaliação, 44% banca. É elucidativo, se atendermos ao contributo de cada uma destas entidades para o produto final. Convém lembrar que as empresas de avaliação, ao contrário da Banca, não são um mero "entreposto", pois têm despesas fixas relevantes conexas com o processo de avaliação.

Normativos de Avaliação

O tema do seminário versava um estudo comparativo sobre os normativos internacionais de avaliação. Durante a apresentação, o representante da APB disse-nos, e bem, que a Autoridade Bancária Europeia (EBA) exigia que as avaliações fossem realizadas de acordo com os referenciais internacionais IVS (RICS) ou EVS.

Foi então questionado, na parte dedicada ao debate, se não seria um contrassenso a EBA afirmar que qualquer um dos daqueles referenciais deveria ser utilizado e a APB estar a patrocinar a criação das Normas Portuguesas de Avaliação, elaboradas a partir de um único referencial, as EVS, para aplicação na relação com a Banca.

A resposta foi que seria despropositado que a APB não apoiasse umas normas portuguesas que se adequassem à realidade portuguesa e que não via problema nenhum que essas normas fossem criadas a partir das EVS. 

Para dizer a verdade, fiquei confuso:

-A APB vai apoiar a criação das Normas Portuguesas de Avaliação e aplicar, como diz a EBA, os normativos IVS e EVS, sendo as Normas Portuguesas de Avaliação para “inglês ver”?

ou

-À revelia da EBA, a APB vai apoiar e defender a aplicação das Normas Portuguesas de Avaliação nas avaliações para a Banca, em total desrespeito pela EBA?

Além de ter ficado confuso, também não percebi porque é que os normativos internacionais não se adequam à realidade portuguesa. Talvez aqui faltasse uma explicação adicional da APB, que teve uma excelente oportunidade para, definitivamente, acabar com esta problemática e explicar porque as normas internacionais não servem e porque as normas portuguesas são necessárias.

Ainda no que respeita a este tema, a APB cuidou de saber porque é que a sua anfitriã, a ANAI, não subscreve a criação das Normas Portuguesas de Avaliação? E o mesmo se passando com o RICS?

Independência dos peritos avaliadores

Nesta temática, o orador vincou a necessidade de os peritos avaliadores (individuais ou sociedades de avaliação?) conversarem com a banca, para perceberem as suas necessidades, na elaboração de relatórios de avaliação.

É um assunto muito sensível, pois choca frontalmente com a necessidade de independência dos peritos avaliadores.

(Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI  (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Membro do Conselho Científico ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), da Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.)