A inflação e os DCF

Decidi republicar um artigo escrito há três anos, mas que considero atual atendendo ao escalar da inflação e à sua imprevisibilidade futura.

O perito avaliador de imóveis pode construir os seus “Discounted Cash Flow” quer a preços constantes, quer a preços correntes, e tudo se resume ao tratamento que damos à inflação.

A situação atual prova mais uma vez, em minha opinião (mas é só a minha opinião), que a opção mais sensata é optar por preços constantes.

Já agora, e qual é a vossa opinião?

“Já por várias vezes nos referimos a processos de Discount Cash Flow (DCF) como ferramentas dos peritos avaliadores de imóveis para a estimativa do valor de ativos imobiliários. Existem sempre opções a tomar e uma delas é se devemos utilizar, nas nossas estimativas, preços constantes ou preços correntes.

(Nós utilizamos preços constantes!).

Os DCF podem ser elaborados a preços constantes, normalmente com base nos preços do ano “zero” (metodologia de preços constantes) ou a preços correntes, incorporando a inflação prevista para o período do projeto (metodologia a preços correntes).

A metodologia a preços constantes é mais fácil e elimina a incerteza associada à previsão de inflação futura. Esta metodologia é particularmente útil e adequada em períodos inconstantes de inflação alta (provavelmente alguns leitores não saberão que nos inícios da década de oitenta, do século passado, a taxa de inflação chegou a passar os 30%!).

Quando se efetuam as estimativas com preços constantes, a atualização, nos DCF, deve ser realizada com base em taxas reais. A dificuldade é que as taxas de juro do mercado são expressas em termos nominais, pelo que á imprescindível obter a taxa de juro real.

A transformação de uma taxa nominal numa taxa real é obtida a partir da seguinte fórmula:

Taxa de juro real = [(1 + Taxa de juro nominal) / (1 + Taxa de inflação)] - 1

Em jeito de conclusão, temos que referir que DCF calculados a preços correntes devem ser atualizados com taxas de juro nominais e DCF calculados a preços constantes devem ser atualizados a taxas de juro reais e ainda ter em conta que:

-na estimativa do valor de ativos imobiliários (na ótica do imóvel) por DCF, não se introduz o efeito fiscal (nem mesmo encargos financeiros, defendemos nós!) e também porque a taxa de inflação atinge de igual forma todas as rúbricas do DCF, o resultado é o mesmo, quer os cálculos sejam feitos a preços correntes, quer sejam feitos a preços constantes.