Usufruto e nua-propriedade

 

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O direito de usufruto é o direito de usar e desfrutar plenamente de uma propriedade alheia, sem alterar sua forma ou substância, de acordo com o artigo 1439 do Código Civil Português. Quem usufrui da propriedade é chamado de usufrutuário, enquanto o proprietário do direito é conhecido como "nu-proprietário".

Na avaliação imobiliária é comum avaliar o direito de usufruto, especialmente em casos de partilhas e doações. No entanto, existe uma certa prática do perito avaliador de imóveis a utilizar a tabela estabelecida no âmbito do Código do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) para todas as situações, o que não está correto. De facto, essa tabela foi criada apenas para avaliar o usufruto no âmbito do IMT e não pode ser aplicada de maneira geral.

Para ilustrar como deve ser realizada a avaliação do direito de usufruto de maneira correta, vamos supor que a um cliente, com 45 anos de idade, tenha sido atribuído o usufruto vitalício de uma moradia arrendada com uma renda de mercado.

Em primeiro lugar, é preciso estimar por quanto tempo o usufruto vai durar, o que pode ser feito considerando a idade do cliente e a sua esperança média de vida.

Em seguida, é necessário calcular quanto o cliente vai receber durante esse período.

Por fim, é preciso avaliar o valor atual desse recebimento futuro, o que é o valor do usufruto.

É importante lembrar que o ciclo de vida do cliente pode ser superior à esperança média de vida e esse fator deve ser levado em conta na análise.

A avaliação do direito de usufruto em imóveis requer uma análise cuidadosa e específica de cada situação, e não pode ser feita de maneira genérica utilizando a tabela do Código do IMT.

Da mesma forma que se avalia o usufruto, também pode ser necessária a avaliação da “nua-propriedade”.

Será que a matemática dos primeiros anos de escolaridade pode ajudar-nos?

Vejamos, 

se o “Valor do imóvel = usufruto + nua-propriedade”, 

então, 

a “nua-propriedade = Valor do imóvel – usufruo”.

Será?