Centros comerciais
A avaliação de centros
comerciais é uma matéria de extrema complexidade para o perito avaliador de imóveis, pois é
necessário ter presente um conjunto de conceitos específicos desta atividade
comercial e, também, pela falta de informação disponível.
Vamos então recordar alguns conceitos importantes aplicados a esta temática:
-Retail Park
Espaços ao ar livre com lojistas especializados de médio e grande porte
("big boxes" ou "power stores") que são na maioria
independentes (não ligados). Como em outros centros comerciais ao ar livre, têm
um amplo estacionamento pavimentado no local, que está localizado em frente às
lojas e na envolvente, ao nível do solo.
As lojas oferecem produtos a um preço de venda muito competitivo.
Superfícies comerciais ao ar livre ou em espaços fechados, com lojas de
fabricantes e que vendem produtos de marca com desconto, vendendo “stocks”
excedentes, mercadorias de épocas anteriores ou de venda lenta.
Normalmente não tem “lojas âncora”, embora algumas lojas de marca possam
servir como tal, atraindo público.
-Theme-Oriented Centre
Para categorias específicas de retalho, que podem ser “Leisure-Based” ou
“Non-Leisure-Based”, conforme tenham ou não espaços como cinema, incluindo
restaurantes e bares combinados com outros espaços de lazer.
-Todos os outros centros comerciais podem ser considerados tradicionais e
são divididos de acordo com a sua “Gross leasable area”:
//Muito grandes: GLA > 80.000 m2
//Grandes: GLA entre 40.000 m2 e 79.999 m2
//Medias: GLA entre 20.000 m2 e 39.999 m2
//Pequenas: GLA entre 5.000 m2 19.999 m2
-Lojas âncora: são lojas de retalho ou serviços que constituem o principal
ponto de atração de um centro comercial e que contribuem de forma significativa
para a geração de tráfego de consumidores (qual é o centro comercial que não
tem uma média/grande superfície ou uma Zara, passe a publicidade?).
-Área de captação: define a zona geográfica de influência do centro
comercial, ou seja, a área e a população a partir das quais o centro comercial
atrai visitantes e clientes. A sua dimensão e extensão variam em função da
natureza e importância dos negócios a operar no centro comercial, da densidade
demográfica da área, da existência de barreiras naturais ou artificiais, da
rede viária e também da presença de concorrentes.
-Áreas comuns: são todas as áreas e estruturas do centro comercial que não
sejam de uso exclusivo de nenhum dos inquilinos, mas sim utilizadas em conjunto
por todas as lojas e pelo público. Podem estar localizados dentro do centro
comercial (áreas de acesso, praças de alimentação, …), ou fora dele
(estacionamentos, espaços verdes comuns e outros elementos decorativos e de
sinalização, ….).'
-Foofall (termo de difícil tradução!): corresponde ao número de compradores
que visitam uma loja ou negócio num determinado período. Tendo uma relação
direta com as receitas de vendas de um lojista, as tendências de movimentação
fornecem um indicador de crescimento útil e ajudar os investidores a entender o
aumento (ou declínio) nas vendas de uma loja ou negócio.
Já agora, não existe centro comercial melhor que o NorteShopping (passe a publicidade).
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