A avaliação de imóveis pela abordagem de rendimento
A
abordagem de rendimento assenta na capacidade que um bem possui para gerar
rendimentos durante um determinado período, tendo por base as condições normais
do mercado e na conversão desses rendimentos, numa valorização atual. É
particularmente importante na estimativa do valor de mercado dos imóveis que
são transacionados baseados nos proveitos potencialmente gerados pelo mesmo,
desde que exista informação de mercado que possa sustentar a estimativa.
Ainda na abordagem de rendimento, uma das
possibilidades é a utilização técnicas de “Discount Cash Flow”. As estimativas
obtêm-se descontando os fluxos de caixa (Discount Cash Flow) utilizando,
preferencialmente, uma taxa de mercado.
Depois, se
estivermos a realizar a nossa avaliação na ótica do imóvel, a taxa de
atualização de mercado poderá ser confirmada pelo CAPM. Se a ótica da análise
for uma ótica de investimento, a taxa de atualização de mercado poderá ser
confirmada pela “wacc”.
A
estimativa da “wacc” (onde se inclui o CAPM) já foi explicada, anteriormente,
em:
- http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2012/02/as-taxas-de-atualizacao.html
- http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2012/02/as-taxa-de-atualizacao-custo-do-capital.html
O valor de β, conforme já foi explicado, poderá ser
obtido em Damodaram, mas com o cuidado de se escolherem β não alavancados, ajustados em função do
risco do investimento em Portugal, onde não se pondera a existência da dívida.
A alavancagem deve repercutir as estruturas de capitais de cada empresa e
também a taxa de imposto.
Os fluxos de caixa descontados (DCF) serão a
preços constantes e a taxa de atualização será real.
O período aplicado pode ser igual ao período
do investimento, se este for conhecido e relativamente curto ou, então, se o
investimento puder ser perpetualizado, até que exista uma estabilidade nos
fluxos de caixa.
Em qualquer dos casos é sempre necessário
encontrar o valor terminal, que também já foi explicado no artigo:
Apesar de na avaliação de imóveis o perito avaliador de imóveis certificado poder utilizar três abordagens, deverá estar confortável na utilização da abordagem
de rendimento.
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