Dicas para exame REV, da TEGoVA!

 

Este artigo é repetido invariavelmente em maio e em novembro e tem como objetivo ajudar os Colegas que por esta altura se candidatam a membros TEGoVA, quer seja como REV, quer seja como TRV.

 

Em Portugal, estas certificações podem ser obtidas através da ANAI- Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários ou através da ASAVAL- Associação das Sociedades de Avaliação e Avaliadores de Portugal.

 

Para um perito avaliador de imóveis certificado se candidatar àquelas certificações deve apresentar uma listagem de relatórios de avaliação que tenha produzido e da qual vão ser escolhidos dois para discussão na prova oral. Um dos trabalhos escolhidos deve conter um “Discounted Cash Flow”.

 

No âmbito da minha atividade como júri em exames da certificação TRV e REV, de responsabilidade da TEGoVA, fui-me apercebendo de alguns aspetos dos relatórios frequentemente apresentados e que merecem uma reflexão (caso algum colega se reveja num destes pontos, deve, antes de começar a sua prova oral, referi-los ao júri, reconhecendo a eventual falha e apontando a solução. Como no futebol, é uma jogada de antecipação!):

 

 -Confusão entre a finalidade da avaliação e a base de valor ou de mensuração.

 

Muitos dos relatórios resultam da experiência dos candidatos como avaliadores para crédito hipotecário, apresentando mesmo relatórios das entidades bancárias. É recorrente verificar que é apontado como objetivo de a avaliação obter o valor de mercado do imóvel.

 

Parece-me claro que, neste caso, o objetivo da avaliação imobiliária é estimar o valor de um imóvel para efeitos de concessão de crédito. De acordo com este objetivo é que vamos escolher a base de valor que, recorrentemente, é o valor de mercado. A definição da base de valor deve ser sempre transcrita.

 

Acresce ainda que nas conclusões dos relatórios referem-se, em alguns deles, a “Presumível Valor de Transação”, que é irrelevante para o crédito hipotecário (existe no Loan-to-value?) e que, honestamente, não encontramos definido em qualquer norma de avaliação ou decreto.

 

-Não é definido qual o direito imobiliário a avaliar.

 

Por muito que esteja subentendido que o direito imobiliário a avaliar é o direito de posse ou de propriedade, este deve ser explicitamente declarado no relatório de avaliação. Caso contrário, podemos estar a falar de direito de superfície ou usufruto, que são outro tipo de direitos imobiliários.

 

-Indicação que a avaliação é realizada no pressuposto de áreas e usos adotados de acordo com projetos aprovados, comunicados pelos clientes.

 

Os colegas avaliadores imobiliários quando avaliam com base em pressupostos indicados pelos clientes, ainda que sejam projetos aprovados, concluem que a base de avaliação foi o “valor de mercado”. Pode constituir um erro, pois neste caso estão a avaliar com a base de valor “valor de investimento”, que representa o valor que um imóvel tem para o proprietário ou cliente. Devemos ter o cuidado de verificar se o projeto aprovado corresponde à máxima e melhor utilização ou à máxima “produção” do solo, conforme utilizemos as IVS ou as EVS e declarar, obrigatoriamente, um pressuposto neste sentido.

 

-Indicação, no método comparativo de mercado, de valores para varandas e terraços.

 

O método comparativo de mercado deve sustentar-se em evidências de mercado. Tanto quanto seja do nosso entendimento, só se arrendam varandas em visitas do Papa ou em festejos dos títulos de campeão de cada um dos nossos clubes. Não devem ser atribuídos valores de mercado para varandas ou terraços, devendo estas partes do imóvel constituírem-se como fatores de homogeneização.

 

-Não apresentação das tabelas de homogeneização.

 

Na verdade, muitas vezes não é realizada homogeneização nem apresentada a competente tabela, apresentando-se uma simples média do valor unitário obtido. Não existe transparência na informação produzida.

 

-Utilização do método do custo em detrimento do método do rendimento.

 

Não nos cansamos de referir que o método do custo só deve ser utilizado para a estimativa do valor de imóveis especializados ou raramente transacionáveis, mesmo sabendo que o método do custo é utilizado para estimar o valor para seguro.

 

 (Neste momento, os peritos avaliadores, no crédito hipotecário, apresentam dois valores, valor de mercado e valor para seguro. Com a introdução do conceito de “property value”, provavelmente passarão a apresentar três valores. Será que vão receber mais por isso? Fica a pergunta.)

 

-Não verificação das estruturas de custo, no método do custo.

 

A estrutura de custos deve ser verificada. Não se pode aceitar, salvo muitas raríssimas exceções, que o valor do terreno possa pesar 50% no valor a novo.

 

Sabemos que as deficiências apontadas podem não ser resultado da ação dos peritos avaliadores ou das empresas de avaliação, mas imposições das entidades bancárias. No entanto, quem assina os relatórios são os peritos avaliadores e as entidades avaliadoras para quem estes trabalham. Portanto, são, solidariamente, os responsáveis se alguma coisa correr mal!

 

Aconselhamos, nestes casos, que os peritos avaliadores submetam nos portais, em conjunto com os outros documentos, declarações em que refiram as inconsistências com as normas sobre as quais estão a avaliar e também com a Lei 153/2015.